近日，负面多家龍頭房企的家国级被展望評級被調整至“負麵”引發市場關注。

日前，资房专國際評級機構穆迪紛紛將中海宏洋、企评華潤置地、调为待越秀地產、应理綠城中國、负面保利發展、家国级被深業集團六家房企的资房专展望評級由“穩定”調整為“負麵”，將萬科企業（02202.HK）的企评評級列入下調觀察名單。

世界三大評級機構（標普、调为待穆迪、应理惠譽）均有評級展望，负面一般分為四個等級，家国级被即正麵（可能被上調）、资房专負麵（可能被下調）、穩定（評級不變）、發展中（評級隨著事件變化而變化），也就是說，評級展望被調整為“負麵”，意味著未來一段時間內，上述房企的評級有被下調的可能。相比之下，被列入下調觀察者名單，意味著與展望評級被調整為“負麵”僅一步之差。

具體來看，穆迪確認萬科企業(02202.HK)“Baa1”評級，華潤置地(01109.HK)“Baa1”評級，深業集團“Baa1”評級，綠城中國(03900.HK)Ba3評級，保利發展（600048.SH）“Baa2”評級，中國海外宏洋(00081.HK)“Baa2”評級，越秀地產(00123.HK)“Baa3”評級。

在評級的說明中，穆迪先肯定了上述房企在我國房地產行業中的地位：保利發展是中國最大的住宅開發商之一，國有企業的背景使其有優越的融資渠道；綠城中國在長三角市場地位穩固，擁有良好的品牌聲譽；越秀地產由廣州市國資企業控股，在廣州黃金地段擁有地標性綜合項目的開發記錄，在大灣區等地擁有優質土儲；中國海外宏洋的大股東為中國海外發展，依托國企背景擁有良好的銀行融資渠道。

對於房企活下去的關鍵因素——現金流，穆迪也幾乎也給予了肯定的評價，即上述五家上市房企流動性良好或充足，非限製現金和運營現金流足以覆蓋未來至少12個月的地價、股息，以及到期債務或再融資資金的支付。

不過，穆迪提及，保利發展的評級受到房地產業的周期性、監管風險，以及其相對較高的債務杠杆所製約；綠城中國的信用狀況受到其較高的債務杠杆率，以及其對合資企業的重大敞口的限製；越秀地產在廣東省業務相當集中，擴張意願強烈，有持續的融資需求；萬科銷售額下滑，可能削弱其財務指標；華潤置地正進行投資以擴大住宅開發和投資組合，將削弱其原本的融資運營協同等優勢。

另外，對於上述六家房企的評級說明中，穆迪幾乎都提到了房地產行業的根本性轉變——銷售增長前景和盈利能力不斷下降，將給企業的信用指標造成不利影響。另外，國內房地產行業充滿挑戰，行業周期性和行業基本麵疲弱將增加公司的運營波動性。

今年8月以來，四個一線城市率先發布“認房不認貸”的鬆綁政策，此後不少城市紛紛放開限購、限售政策，9月21日廣州多個區放開限購，為一線城市限購放鬆撕開了一條口子。據中指研究院統計，截至9月11日，就已有超30城跟進落實“認房不認貸”政策，截至9月20日，南京、合肥、濟南、青島等11城全麵取消了限購政策。

政策出台至今已半月有餘，中指研究院研究統計的數據顯示，9月第三周，樓市整體環比上漲9.81%，同比持續下跌，各線城市環比均上升，三四線城市環比漲幅最大，二線城市次之，一線城市環比小幅上漲。

中指研究院表示，預計“認房不認貸”政策對市場的帶動程度將表現為：京滬>廣深>核心二線>>普通二線>三四線。同時，考慮到此次一線城市是在較嚴格的限購條件下放鬆“認房不認貸”政策，對於換房客戶來說，換房需要一個過程，市場短期集中成交主要是此前已看房並有明確購房目標的客戶，而新政精準釋放的需求傳導到實際銷售數據仍需時間。

中信證券發布的研究報告顯示，“認房不認貸”和調降首套首付比例政策邊際影響明顯，一二線城市市場開始出現見底跡象，政策工具箱內選擇依然豐富，未來一段時間政策將繼續快速落地，應出盡出，從而能夠扭轉房價持續下行狀況。中信證券認為，房價不會持續單邊下行，市場有望在年內走向複蘇。與此同時，中信證券也提及風險因素，即房地產支持性政策出台節奏及力度不及預期，行業基本麵持續下行。

中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜對第一財經表示，穆迪等信用評級機構將一家企業的展望調整為“負麵”，意味著穆迪預計該企業的未來信用狀況可能會惡化。這可能會導致企業的借款成本增加，因為企業風險提升需要更高的風險回報；也可能會導致投資者對企業的信心降低，企業融資難度增加；還可能導致失去消費者信任，從而導致銷售下降和市場份額的損失；可能影響其與客戶、合作夥伴和員工的信任關係。

柏文喜表示，穆迪作為一家專業信用評級機構，對房地產行業動態和各家企業的運營狀況有深入的了解和專業的分析，不過即使是這樣的機構，也難以準確預測未來的所有變化和可能的影響因素。上述企業具體情況和未來發展路徑各不相同，因此穆迪的評級展望調整是否合理還需要結合具體情況進行分析。對於這些企業來說，應認真對待穆迪的評級調整，審視自身可能麵臨的風險，並采取相應的措施來應對挑戰。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄對第一財經表示，穆迪下調以上房企的展望評級，還是應該理性客觀的看待，華潤置地、保利發展等企業在房企陣營中屬於相對穩健優質的房企，這些房企被下調評級，更多的可能還是被當前行業整體信心不足所牽累，鑒於房地產行業全麵回暖仍具有不確定性，這些房企未來預期改善的不確定性也隨之增強。房企的品質和發展潛力還是要綜合其資產負債以及運營等狀況來評估。