九、政策十月在農耕社會為秋收之際，暖风固這兩月又被稱為金九銀十。频吹於過去房地產市場而言，济南将开金九銀十亦是楼市“大豐收”季節。但隨著近幾年房地產市場形勢發生改變，新周傳統金九銀十旺季，期即卻是政策呈現出一副“淡季不淡，旺季不旺”的暖风景象。

　　今年，频吹濟南樓市的济南将开金九銀十或許要迎來一場“翻身仗”!而“翻身仗”的資本就是近期頻吹的政策暖風。

　　從明確首套房“認房不認貸”標準，到引導降低存量房貸利率、新周優化調整住房信貸政策，期即再到濟南發布重磅消息，政策取消限購區限購條件、商品住房“拿證即可交易”……一係列房地產政策優化調整，在不斷充實政策調控工具箱的同時，也為樓市徹底解開束縛的“枷鎖”。

　　“穩市場、促回暖”信號意義明確。對於向來表現穩健的省城濟南而言，政策暖風頻吹，既有“雪中送炭”之韻味，更有“錦上添花”之療效……

　　率先邁出，依舊穩健

　　8月25日，兩則住房相關政策備受關注。一是三部門將首套房貸款認定“認房不用認貸”納入“一城一策”工具箱供各城市選用，另一個則是三部門支持居民1年內換購住房退回售房個人所得稅優惠政策延續。

　　“認房不認貸”施行初衷是為精準滿足購房者賣舊買新、賣小買大、賣遠買近等置換購房剛性需求，而事實上，濟南關於“認房不認貸”早就已經邁出這一步，並且實現穩穩落地。去年5月濟南先是推出新政，將限購區域此前住房套數“認房又認貸”的認定標準調整為“認房不認貸”。去年9月，濟南在進一步調整樓市政策時則調整了限購區域，僅在二環以內的曆下區、市中區繼續執行限購政策。直到今年9月11日，時隔一年濟南再放“大招”，取消二環以內的曆下區、市中區區域購房限製。至此，濟南樓市限製性調控工具已全部解除。

　　對於北上廣等一線大城市而言，“認房不認貸”屬於樓市新政，但是對於省城濟南而言，該項政策是對過去優化樓市政策勇於嚐試的“肯定”。

　　當然，除了發聲調整優化樓市政策，濟南官方更是頻頻打出實事“組合拳”，不僅發放了5000萬元“真金白銀”置業消費券，還開辦了濟南夏季房展匯，取得了10天時間成交房源近4000套的“佳績”。

　　一係列“利好”政策的推動下，濟南樓市上半年表現“亮眼”。根據濟南市房地產業協會發布的數據顯示，2023年上半年，濟南新建商品房銷售9.00萬套，麵積749.53萬平方米、同比增長5.04%，銷售金額991.92億元、同比增長17.67%。其中住宅銷售4.11萬套，麵積544.72萬平方米、同比增長17.88%，均價為14981.91元/平方米、同比增長9.20%，銷售金額816.10億元、同比增長28.73%。

　　無一例外，濟南樓市上半年各項數據同比均為增長。

　　解“難題”是為了提信心

　　提振購房信心，就能促進房地產市場企穩回升。

　　當下大部分購房者普遍有兩大“焦慮”，一是首付門檻太高，想要買房卻難以觸及。另一則是貸款利息太高，交得起首付，還貸款卻“壓力山大”。

　　8月31日，在市場“千呼萬喚”聲中，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布兩則通知，明確了下調最低首付款比例政策下限和存量房貸利率下調政策。一石激起千層浪，兩則通知瞬間解決了購房者兩大“難”，而央行此舉也被業內普遍稱為史上罕見的“天花板”政策。

　　春江水暖鴨先知。政策力度究竟大不大?最先感知的就是身居一線的開發商。

　　在央行官網通知發布當晚，房產中介以及置業顧問們就在朋友圈刷起了屏，而各家銀行的個貸經理也是不斷收到購房者谘詢短信。次日，開發商的海報全部製作完畢，鋪天蓋地的宣傳語無疑為市場營造出“熱烈”的氣氛，有開發商更是打出了“樓市鬆綁力度10年之最，置業正當其時”的口號。

　　過去，開發商即便搖旗呐喊，所帶來的引流效果仍然不盡如人意。但此次政策信號的加持，則成為了購房者湧入市場的“底氣”。“央行發聲後僅3日時間，售樓處回溫明顯，到訪量抵過去一周。”濟南市天橋區一樓盤營銷負責人稱，該政策尤其適用那些首付款有壓力人群，降低了首付門檻，自然會吸引他們“入場”。多家樓盤表示，自央行發聲下調最低首付款比例和存量房貸利率後，到訪量環比增幅明顯。尤其呈現出熱銷盤更“熱”，冷清盤“回暖”現象。

　　當然，掛靠於新房市場，二手房市場亦有“升溫”表現。9月11日，濟南發布新政宣布“商品住房取得不動產權證後即可上市交易”。濟南市高新區奧體中路附近一中介機構工作人員透露，新政發布當天，他們中介機構就已經接到十幾個谘詢電話，有房主更是中午第一時間跑過來登記信息掛房源。“市場上未滿足兩年交易時間的房源還是比較多的，預計新政出台後一段時間，濟南二手房掛牌量會迎來較為明顯的上漲。”

　　多家房產中介機構稱，當下房地產市場出現新變化，二手房銷量與新房銷量之間正在逐漸縮小差距。“新政對提振購房者信心作用較大，他們正在慢慢釋放其自身購房需求。”有中介機構稱，二手房銷量近幾個月較新房回暖更為顯著。官方數據顯示，今年前7個月，濟南已經成交二手住宅4.4萬套，超過去年全年成交套數4.21萬套。

　　截至目前，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等四大行已經發布了降低首套住房貸款利率調整細則。業內普遍認為，該政策正式落地後，購房者享受到降息優惠，後期將再次提升他們的購房信心。

　　未來可期，未來正“來”

　　自2016年年底中央經濟工作會議首次提出後，“房住不炒”的主基調延續至今。房價隨著真實的供需關係將慢慢回歸合理水平。日前召開的中央政治局會議對當前的市場形勢給出了最新判斷，即“供求關係發生重大變化”，同時對下半年調控政策走向定調，即要“適時調整優化”。

　　隨後，一項又一項的優化房地產政策被納入政策“工具箱”。從官方定調到政策出台，從明文通知到政策落地反饋，短短一個多月的時間裏，政策的積澱讓濟南樓市暖意十足。

　　當政策信號打響第一槍，開發商成為了衝鋒的首要角色。據不完全統計，自9月開始，濟南雪山、唐冶、西客站、盛福、南北康等片區陸續會有新項目入市，亦或是有大型推新計劃。個別房企為迎合政策，更是推出“換新購”交易模式試點，通過聯動第三方機構幫助購房者快速“賣舊房，買新房”。

　　“目前政策利好不斷，根據市場後期反應，適當的時候我們會做出一些促銷優惠的大活動。”濟南槐蔭區一樓盤營銷負責人稱，必要時候，開發商會通過“搶跑”快速占據下半年市場份額，而這對於購房者而言絕對屬於“利好”。

　　業內普遍認為，近兩個月來中央密集發聲釋放利好信號，截至目前一線城市已全麵落實首套房“認房不認貸”，未來各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關舉措。隨著9月季度末恰逢營銷旺季，整體新房成交規模有望止跌企穩。

　　正如著名經濟學家任澤平發文稱，若後續各地盡快落實有力的穩樓市政策、房企加速推盤以及居民購房信心逐步恢複，金九銀十或將迎來結構性行情。

　　政策麵友好招手，市場新周期即將開始，該來的正在路上。（來源:濟南宣傳）