近期，一係列實質性的降息利好政策相繼落地，實打實幫助居民減負，银行银行政策涉及，帮降認房不認貸，杠杆给调印花稅，收益調整住房信貸政策及存量房貸利率政策，联袂國務院決定提高三項個人所得稅扣除標準等。降息

不過，银行银行考慮到自身經營的帮降情況，銀行最近也再次祭出調降存款利率的杠杆给调手段。

種種政策下，收益居民資產負債表似乎又發了微妙的联袂變化。從高額的降息定期收益和房貸利率，到低度的银行银行定期收益和懸而未決的房貸利率。

降首套房貸利率

對於市場關切的存量房貸利率，政策上一直在持續推進相關政策的落地。

早在今年7月14日，在國新辦新聞發布會上，央行就表示，按照市場化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或新發放貸款置換原來的存量貸款。

8月4日，發改委、財政部、央行、國家稅務總局聯合召開新聞發布會，指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

就在8月31日，央行、金融監管總局兩部門接連發布兩項通知，分別涉及：統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市；二是降低存量首套住房貸款利率。

針對降低存量首套住房貸款利率方麵，本次明確了時間。

具體內容規定：自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

首先，先明確一下，為何大家對調降存量房貸利率的呼聲那麽高？

一方麵，自2014年以來，首套平均住房貸款利率整體處於走低的趨勢之中，但2018年10月的房貸利率，達到了2016年新一輪房地產上行周期中的絕對高點。另外，2021年房貸利率也有所走高。

另一方麵，近兩年LPR在不斷走低，因此也推動了銀行貸款利率的下行，這也造成早前購房者與近期購房者之間的貸款利率存在差異。畢竟，存量房貸加點多，新增房貸加點少。

根據iFinD的統計，截至今年6月份，個人住房貸款餘額在38.6萬億，對應的利率約在4.11%。

以貸款加權平均房貸利率走高區間段來看，2017年6月至2022年3月，平均利率在5%左右的新增貸款大約達到了19萬億左右。不少人已然買在了高崗上。

按照房屋銷售麵積指標，過去五年當中，買房人數最多的時間在2021年，當年LPR大約在4.65%。

回歸政策本身，上文提到，事實上，這次政策本身具體能降多少並沒有統一的下限標準，極限要參考彼時當地的利率下限。

8月31日出台政策後，不少銀行快速跟進發布了公告，大意是：依法有序推進降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。

但房貸利率調降的標準細則會參考哪些指標，比如，根據剩餘未還款量、信用機製、參考哪個年份的標準執行等，依然懸而未決。

不過，為了落實政策的執行，各地央行分支機構掛出了貸款利率自律下限的情況。據第一財經記者不完全統計，截至9月2日，包括北京、上海、深圳、廣州、天津在內的31個省級行政區均已公布當地首套商業性個人住房貸款利率自律下限情況。

不過據不少媒體報道，全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。

至於大家關心的，能省多少錢的問題。

金融時報此前報道稱，據有關測算，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整後，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。

中原地產首席分析師張大偉認為，目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是4.65%，此前購房者基本是按照6%左右的房貸利率購房，此次存量房貸利率調整後，房貸利率或能降低100個基點以上，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，月供將從5995元降低至5156元左右，月供最多能減少840元左右。

新一輪存款利率調降啟動

就在首套房貸利率調降政策出台的同時，9月1日，此前市場傳言銀行新一輪調降存款掛牌利率的動作相繼落地，針對定期存款和大額存單，且期限越長調整幅度越大，普遍在10-25個基點。

據第一財經統計，國有五大行，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行均已更新存款掛牌利率，其中2年期定存利率下調20個基點，3年期定存、5年期定存利率均下調25個基點（BP），調整後分別降至1.85%、2.2%、2.25%。

中信銀行、招商銀行、平安銀行等股份製銀行也迅速做出響應，調整包括1年期及以上存款類型，其中1年期定存利率調整幅度為10個基點，其他期限調整幅度與大行保持一致。

調降存款利率已經是銀行的基本操作手段。今年上半年業績公布後，部分銀行淨息差依舊悉數出現下降。大行給出的說法基本是，存款定期化、外幣業務等推動存款付息率抬升給負債端帶來了壓力。

結合存量房貸利率下調的政策來看，對於銀行來說，有利的一麵的是，或許能夠降低居民提前還貸的熱情，使其資產端壓力得到喘息。如果再疊加降低存款利率給負債端帶來的加成作用，銀行的經營情況有望得到更好的改善。

結語

綜合上麵兩項來看，今年以來，存款利率的下調頻率和幅度，都比房貸利率的下調速率要快。作為居民，我們是時候盤一盤自己的資產負債表啦！

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