有改善房需求的改善業主們迎來了重大利好政策。

即將購買改善房的房迎，和曆史上的利好率双存量改善房貸款，都會因此受益。首付双下

根據國家的和利正式通知，包括一線城市在內，改善全國各地都已經全部取消了認房又認貸的房迎樓市政策，改為了“隻認房，利好率双不認貸”。首付双下

要理解這一政策改善房業主的影響首先要回顧其起源。

2016年房價大漲之後，改善國家執行了很多限製房價上漲的房迎政策，其中之一就是利好率双認房又認貸，簡單的首付双下說隻要你曆史上曾經買過房子，申請過貸款，和利那哪怕後來賣掉了房產還清了貸款也會被認定為二套房，然後需要承受更高的首付比例和更高的房貸利率，此政策以家庭為單位，自己申請過房貸以自己孩子名義申請也不行。

最高的時候可高達7成首付和接近7%的利率，相當離譜。

這樣做基本斷絕了很多家庭改善家庭住房的可能性，為何要實行如此嚴格的政策？

因為要遏製炒房客，不得不誤傷改善房。

2016年那會有很多炒房客的購買力太過恐怖了，而且很多炒房客和改善房業主外觀完全一致，根本分不清。

2012年的時候本金100萬，貸款300萬，買入價值400萬的房產，隻是一個城市普通中產。

2016年房價翻一倍後價值800萬，如果此時允許他們賣出後重新貸款那會發生一件極為可怕的事情。

他們賣出後還掉300萬貸款，會還剩500萬，這些將成為新的本金。

按首套房計算，可以貸款1500萬，買入2000萬的房子，豪宅中的豪宅，而這些人幾年前不過是借遍親戚勉強隻能拿出100萬本金的普通中產。

享受過幾年時間本金翻五倍這種暴利的人，會毫不猶豫的選擇買入2000萬的房子，有一絲猶豫都是對人民幣的不尊重。

這很明顯是極其離譜的事情，要麽會造成巨大的金融隱患，要麽會造成巨大的貧富懸殊，反正無論哪種結局都會嚴重社會主義核心價值觀。

但從紙麵材料上看，這就是標準的改善房，人家隻是想賣小換大改善下家庭需求而已。

所以這時候改善房和投機客你是分不清的，甚至兩者有可能本就是一個人，身份會隨著房價的變化而不斷轉換。

但無論如何，在樓市不斷暴漲十餘年的曆史上曾經貸過款的人，怎麽說都是吃到過紅利賺到過暴利的，讓這些人付更大的首付承受更高的利率來剔除一些炒房客，已經是相對來說最精準的辦法了，否則就隻能徹底一刀切了。

但隨著房價永遠漲的預期被打破，熱血上頭盲目買房子的狂熱已經逐漸消退，申請千萬貸款去買房的決策已經從無腦執行變成了謹慎三思之後才會考慮。

這個時候就已經不再需要用認房又認貸的政策去篩除投機客了，曾經被這個政策卡住的改善型需求將得以釋放。

比如說移居廣州的郝先生，如今想在廣州買房，但因為曾經在南京居住買房，有了貸款記錄。

按老政策，南京的房子無論賣還是不賣，郝先生在廣州買房都必須支付7成首付，並且利率按二套執行。

要是把廣州的房子賣了去南京那7成首付還付得起，但如果反過來那是無論如何都付不起的。

但按照新政策，因為郝先生在廣州無房，那即便不賣南京的房子也可以在廣州享受首套房政策，按3成首付和優惠利率購買，賣了南京的房那更符合要求。

毫無疑問，這一政策非常利好目前有改善房需求的人，曾經完全不可行的改善房購買決策如今變得可行了。

但還沒完。

在執行了認房不認貸政策後，國家又對存量房利率進行了修正。

目前國家進行了房貸利率大優惠，現行的房貸利率遠遠低於存量房利率，形成了巨大的利率差。

這巨大的利差導致不斷有人申請其他類型的低利率貸款來置換房貸，或者拿家庭結餘去不斷提前還貸，導致中國的存貸款數據出現了異常波動。

堵是堵不住的，因為這裏麵的利差太大，市場經濟會導致資金一定會像低利率的方向流動。

但改也是沒法改的，當初的利率是白紙黑字簽在合同上的，也是國家當時壓製過熱房價的政策之一，如果可以隨時改，那合同的威嚴何在，政策的威嚴何在。

這次順著認房又認貸政策的取消，試探性的開了個口子。

對於2019年10月8日（含）至2022年5月14日之間發放的房貸，有的人因認房又認貸的政策在當時被認定為了二套房，但按新政策應為首套房，有的人在當時確實是二套房，但後來把其中一套房子賣了，如今符合首套房政策的標準。

對這樣的人，房貸政策可按照首套房標準執行，利率按當時的首套房利率政策下限認定。

要理解這個政策要注意三個重點。

第一個重點，這次政策的調整隻涉及在2019年10月8日（含）至2022年5月14日之間發放的房貸，也就是LRP利率改革之後的房貸，其餘時間段的房貸不調整。

第二個重點，你要符合如今的首套房標準才可以向銀行提出修改利率。

第三個重點，即便你符合如今的首套房標準，你能修改的利率也不是如今的首套房利率，而是當時的首套房政策利率下限。

第三點最難理解，所以我舉例說明。

北京王女士於2020年2月購買了房產，被認定為二套房因此利率為LPR（4.75%）+115BP=5.9%，而同期北京市的首套房政策為LPR+55BP=5.3%，2023年2月北京市首套房政策利率為4.75%。

那麽王女士在和銀行溝通後，可以把自己的房貸利率改為2020年2月北京市首套房政策的利率下限標準，也就是5.3%。

這個例子應該已經足夠讓大家理解政策了。

這個就叫最低可調整至全國首套房利率政策的下限。

除北京等少數城市外，那3年全國大部分城市的首套房利率下限都在4.65%左右，而很多城市的購房者目前的合同利率都在6%以上，最高甚至有接近7%的例子。

如果能按4.65%執行，那可能省不少錢。

要想省這個錢需要注意三點。

第一點，貸款必須是2019年10月8日（含）至2022年5月14日發放的。

第二點，目前的你必須符合首套房標準。

第三點，銀行不會主動給你下調，需要你主動谘詢自己的貸款經理，溝通協商後修改合同。

這個政策無論從哪個方向解讀都一定是利好，都會支撐房價，那能把房價支撐到什麽地步？

其實中國的房價政策已經是明牌了。

不能漲，漲價去庫存的結果就是庫存更多，然後地產商的雷從2014年的千億規模膨脹到如今的萬億規模，再靠漲價解決問題隻會把雷變得更大。

不能跌，跌下來影響各行各業，後果誰也承擔不了，在政策沒用完之前誰都不會允許房價跌的。

所以就隻能不漲不跌。

因為房價從本質上來說確實泡沫很大，所以隻要停止上漲那麽就會在重力的作用下自然下墜，抵消重力就需要源源不斷的利好政策來支撐。

目前這個利好政策，就又能支撐一段時間的房價，把房價給硬頂成橫盤，也就是最好的狀態不漲不跌。

對於已經買房和根本買不起房的人，無所謂。

但對於有迫切改善住房需求的人來說，這個狀態是最好的狀態。

猛漲沒法買，因為賣小房需要時間，賣小買大的結果可能就是徹底踏空。

猛跌不想買，因為人性就是想等一等再撿便宜貨。

所以和剛需的無腦上車不同，改善房想置換是很難的，特別需要一個房價穩定的環境才能置換成功，隻有橫盤不漲不跌才能順利置換，其他環境下置換都異常難受。

參考北京上海曆史上曾經推出的諸如買房送戶口之類的政策，參考香港曆史上曾經推出的暫停賣地的政策。

我們可以看出政策箱裏的工具還沒拿完，極端政策都還壓在箱底沒動呢，上麵還有一大堆政策，一個一個拿出來撐房價還能撐很久。

所以如果確實有改善房的居住需求，是家裏有小孩不夠住的那種剛需，等不了五年八年甚至更久，那確實是可以現在買的。

而曆史上曾經近乎於一刀切被限製的改善房需求，隨著認房又認貸政策的取消，也會被釋放出來。

買改善房之前請仔細評估，你到底是家庭確實需要居住的剛需，還是想投機賺錢，無論是國家政策還是我的個人意見，都隻建議真正需要的剛需購買，這些人買房是不會失望的，而隻想靠買房賺錢的人是肯定會失望的。

當然還有那個存量房貸利率下調，那是徹徹底底的利好，如果你符合政策要求那記得一定給本地銀行打電話，有的人一年能省好幾萬。。。

不主動打電話，銀行一分不會給你少。

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