21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

在華潤、缩表开启招商之後，南方萬科的区域組織架構終於也迎來了重大調整。

據21世紀經濟報道記者了解，城市萬科南方區域於3月8日宣布進行組織架構調整，公司涉及多個城市公司的重组重組，多位城市總經理職位也進行相應變動。缩表开启

具體來看，南方南方區域將設立東莞公司、区域福建公司、城市廣佛公司、公司廣西公司、重组海南公司、缩表开启深圳公司、南方珠西公司、区域萬溪公司。其中，珠西公司負責江門、中山、珠海業務；東莞公司負責東莞、惠州業務，福建公司將負責福州、廈門、泉州和漳州等城市的業務，廣西公司則將負責南寧、柳州的業務。

不難看出，萬科此次組織架構調整，是在原城市公司的基礎上進行了整理和重組。

這背後的邏輯是，隨著房地產行業整體縮表，多數房企區域公司都存在冗餘和空轉的情況，重組是必然趨勢。在萬科之前，招商蛇口、華潤置地也進行了類似的架構調整。為了適應新形勢，房企開始求變。

萬科動刀

萬科南方區域此次調整，是在業務協同的基礎上進行的重組，城市之間權責也重新劃分。

具體來看，廣州、佛山公司合並為廣佛公司；東莞、惠州合並為東莞公司；中山、珠海合並為珠西公司，負責江門、中山、珠海業務；福州、廈門合並為福建公司，負責福州、泉州、廈門、漳州業務；南寧改為廣西公司，負責柳州、南寧業務；海南公司、深圳公司和萬溪公司保持不變。

這次架構調整後，也有部分城市公司總經理進行了調換。東莞、深圳、海南和萬溪總經理保持不變，而廣佛總經理為原廣州總經理曹江巍、珠西總經理為原中山總經理畢玉東；廣西總經理為原惠州總經理陳致中；福建總經理為原溫州公司總經理卞文軍。

一些城市總經理則調回總部，其中原珠海公司總經理邢辰君，調任萬科南方區域營銷負責人；原福州公司總經理齊琳，調任萬科南方區域產品負責人；原南寧公司總經理辜慶永，調任萬科南方區域產城業務。

萬科南方區域回應21世紀經濟報道記者時表示，此次組織調整是主動適應市場環境變化，匹配業務發展需要，對城市公司做進一步重組配置，使組織更靈活、高效，更及時地響應項目需求。

萬科南方區域在回應中強調，公司堅持事人匹配、“大江大海”用人的理念，選定重組城市公司總經理中，既有當地提拔人選，也有跨單位調配的總經理，既有經驗豐富的老將，也有年輕幹部代表，同時還會持續把優秀人才配置到合適戰場、關鍵崗位，為骨幹提供更多發展機會。

事實上，萬科南方區域此次重組是可以預期的。現在多數城市的市場都被當地國企占領，像萬科這樣的全國性房企機會並不多。

據中指院數據，這次被並入珠西公司的原珠海公司，去年雖然錄得了超34億元的銷售額，位列全市第二名，但是與第一名的華發股份相去甚遠，後者去年在珠海錄得了159.2億元的銷售額。福建的市場也類似，去年福州銷售額最高的也是當地國企建發地產、國貿地產，兩家均有超60億元的權益銷售額；而萬科雖然位列第四，卻僅有約24億元的權益銷售額，差距也較大。

倒逼調整

一個很現實的情況是，房企經過兩年的縮表後，銷售規模多數都在倒退。

2023年，萬科全年合同銷售金額達3761.2億元，同比下滑9.8%。而與最高峰時的六千多億相比，已經接近腰斬。

故而，在規模劇烈調整的情況下，房企伴隨著區域收縮與合並是必然的。

實際上，不僅是在縮表的房企，國央企也不免進行區域重組調整。例如，華潤置地今年將原有的7個大區公司重組為5個大區，城市公司也由28個縮減為20個。

招商蛇口也將七大區域整合為五大區域，形成華東、華南、華北、江南、華西五大區域公司，進一步集中力量深耕優勢板塊。

華潤置地和招商蛇口是去年銷售額難得保持微增長的房企。

其中，2023年華潤置地累計合同銷售金額約3070.3億元，同比增加1.9%；招商蛇口同期則錄得簽約銷售金額為2936.35億元，同比增長0.35%。

即便銷售額穩定，但多數房企資源還是在向高能級城市聚集，這就意味著有些城市公司會被拋棄，合並也是大勢。

除此以外，這一兩年房企的區域公司職能也一直在被重新審視。在市場下行之際，房企都在追求更為敏捷的組織，區域這一層級在過去有調度和統籌的職能，但如今多數房企的業績是落在重點的幾個城市公司，過去總部-區域-城市的三級管控模式逐漸被摒棄，因而區域公司逐漸“做小”成為一種“行業正確”。

中指研究院企業研究總監劉水表示，企業總部扁平化、專業化、平台化，一方麵有效避免總部“頭重”，失去對市場快速的反應；另一方麵使總部可以作為職能部門，在資源配置中發揮更大的資源整合和協同作用，進一步提升管理效能。此外，部分企業也會通過區域拆分布局加強區域優勢，強化重點區域深耕。

劉水續稱，通過合並、拆分等方式調整區域架構，房企可以優化區域管理，提升管理效能。通過區域合並，集中優勢資源，打造強勢組織。組織架構調整的原因較為複雜，主要受區域市場、房地產發展潛力等多重因素影響。

在房地產的弱周期中，房企的組織架構調整旨在活下去。隨著行業進入調整期，類似的行動還將會出現，房企都在努力適應新的發展階段。