最近，横沥南沙掛了幾宗地，又被捅刀起拍價2200原/平的横沥萬頃沙，我們已經聊過了，又被捅刀事關南沙全運會和接下來發展的横沥新重點，→這裏，又被捅刀能帶飛南沙嗎？横沥

萬頃沙，是又被捅刀南沙新的小甜甜。

南沙的横沥老相好，也就是又被捅刀橫瀝，其實也趁著廣州推新政的横沥機會，掛了兩宗島尖地塊。又被捅刀

起拍總價27.83億，總建築麵積21.615萬平，又被捅刀10月20號拍。横沥

橫瀝樓市大降價後，地市也沒抗住，起拍樓麵價1.2-1.3萬/平。

卷到不行的橫瀝，要迎來一個真正的捅刀刺客。

1）時隔兩年，橫瀝重回土地市場

一宗名為，2023NJY-6南沙區橫瀝島鳳凰二橋東側、橫瀝大道東南、三多路北地塊。

起拍價11.59億元，樓麵價1.2萬/平，上限價13.33億，保證金2.4億。

出讓麵積3.86萬平，容積率2.5，計容建築麵積9.6萬方。

此外，地塊要求建一個2.6萬方的酒店，自持5年，不得出售。

另一宗名為，2023NJY-7南沙區橫瀝島鳳凰大道西側、義沙路以東、金融大道以南、合興路以北地塊。

起拍價16.24億，樓麵起價1.36萬/平，上限價18.67億，保證金3.3億。

地塊是一宗純宅地，出讓麵積5.6萬平，容積率2-2.5，計容建築麵積12萬平。

按照規定，地塊須配建一所用地麵積7000方的18班幼兒園。

這兩宗地塊的重新出讓，也預示著橫瀝時隔兩年殺回了土地市場。

要知道，上一次橫瀝出讓宅地，已經是2021年時候的事情了。

2021年12月，橫瀝的“最後”一宗地塊，由南投拿下，成交價1.7萬/平，和越秀合作開發了江海潮鳴。

這已經是南沙最新的供應了。

2）時代變了，地價驟降

此次掛牌的兩宗地，雖然一南一北，距離橫瀝地鐵站比較遠，但都是低密江景宅地。

在橫瀝島望江不少見，但2字頭的容積率，在習慣往高了建的金融島橫瀝就顯得彌足珍貴了。

作為對比，島內的低密江景住宅星河江堤春曉，今年才剛剛開盤，算是島內價格和銷量表現較好的新盤了，3.5-3.9萬/平。

而他們的成本價多少？1.7萬/平。

這兩個新地塊地價，1.2-1.3萬/平。

尤其是，2023NJY-6地塊和星河江堤春曉對比，兩宗相鄰的地塊，隔了一年多，價格卻差了5000/平。

顯然，橫瀝島降價了。

2020年，靈山島在南沙大殺四方，各家房企紛紛把目光放到了明珠灣的下一塊蛋糕-橫瀝的爭奪中。

於是，我們就看到了各種地價被搶上天。

2021年4月，建發把橫瀝這一曲演奏到了最高潮，搶下了島內地王明珠灣璽項目，樓麵價2.36萬/平。

算起來，當時比如今起拍的樓麵價高了足足1萬/平，下降幅度近50%。

這一年多時間，橫瀝島一宗地都沒有賣，是不想嗎？

一方麵，當然有規劃的原因，但更多的是開發商不敢拿。

背後是被地價裹挾的橫瀝高價地們，也不得不認清現實，降價，虧本...

3）市場下行，開發商認清現實

其實，橫瀝島全麵降價的第一槍，在2022年就打響了。

海XXX灣，2.5萬起。

不過，當時立馬被官方壓製了下去，但板塊的大幅度下滑已經不可避免。

相關數據顯示，橫瀝島幾個主力成交盤，從去年8月到今年8月整體成交均價下滑幅度最高去到了15%。

今天，我去橫瀝島踩了一輪新盤，降價搶客已經成為了樓盤們的共識。

用一些低樓層小戶型的極低價，吸引客戶，去做市場；一些比較好的產品，就降價相對較少。

用今天銷售的話說：“人家降，你不可能不降的。即使我們的樓盤位置更好，但橫瀝就這麽大，人家在你隔壁賣2萬，就隻能互相卷咯。”

今天，挑了幾個比較有代表性的選手，近地鐵站的大盤灣區金融城、橫瀝地王建發明珠灣璽、全新盤星河江堤春曉、改善天花板中鐵建西派瀾岸。

灣區金融城

均價3.1-3.4萬/平，戶型為70-140平的二至四房，總價區間230-480萬。

2022年價格3.6萬/平，優勢是超級大盤、靠近地鐵站，還有板塊內少有的70方上車產品。

90-110方的產品比較好賣，70平小戶型貨量不多但也賣得好，大戶型略顯吃力。

建發明珠灣璽

均價3.1-3.7萬/平，戶型為88-142平的三至四房，總價區間270-530萬。

當初開盤2022年價格3.6萬/平，優勢是圍合式布局、靠近地鐵站、品質感。如今，小戶型88方，隻需要230左右就能上車，單價2.5萬/平，要搶剛需客了。

中間的99-116方相對賣的好一點，大戶型也不太推的動。

星河江堤春曉

均價3.5-3.9萬/平，戶型為99-133平的三至四房，總價區間350-520萬；還有均價700萬的一線江景別墅。

今年6月份開的盤，兩個戶型都還賣得不錯，第一棟就拿出來最好的產品搶市場，優勢是一線臨江、低密度兩梯四戶。

據說，隔壁的學校很可能是上海交通大學教育集團來管理。

中鐵建西派瀾岸

均價3-3.8萬/平，戶型為105-140平的三至四房，總價區間305-530萬。

優勢是南向望江、靠近島尖金融中心和南沙IFF。

這個區位，小戶型反倒推不動，253-261方的頭牌南向江景大平層已經沽空了，而105-140平還在賣第一棟。

總結一下趨勢，降價是真的，尤其是內部靠近圍繞地鐵站講故事的幾個新盤和戶型，同質化嚴重，降價幅度比較大。

至於望江景的幾個盤，價格相對堅挺，特別是一線江景的深業、星河、中鐵建幾個盤。

比較典型的對比就是旭輝曜玥灣，一線望江的新戶型產品，要價依然在3.6萬+，而一期的老產品最低價已經去到2.3萬都能買了。

這個項目，最開始開盤的時候可是秒空，想衝4萬+的，如今低頭到了2.3萬。

僅僅是樓盤內部，都分化成這樣。

橫瀝島這個甘蔗，還真是兩頭甜，70平的上車戶型，由於競品少，總價低，賣得快；一線江景大平層，深業、中鐵建的大戶型都接近清了。

4）IFF+全運會，橫瀝能否扳回一城？

不少樓盤銷售都提供了一個觀點：不是臣妾不努力，而是競品真的太多了。

換句話說，就是僧多粥少。

怎麽把南沙重新推到潛在業主和開發商麵前？隻能降價找競爭力了，樓市如此，地市也是如此。

除了降價之外，大家都在期盼南沙限購可以進一步鬆動。

起碼，先把這個蛋糕繼續做大。

前段時間，首套和二套的首付鬆動，的確給橫瀝帶來了更多的客戶到訪。

有樓盤表示：“8月份的時候，工作日一天一般就接單5-6台客，今天都已經十幾台客了。”

但除了降價以外的競爭力，依然有限。

下半年，國際金融論壇的舉辦，以及全運會的規劃，對橫瀝來說是個改變的機會。

南沙國際金融論壇（IFF）永久會址竣工，可以給大家展示橫瀝島的落地速度；

重磅會議的到來，會改善島內的配套完成度，例如沿江公園和道路，會得到快速推動的契機。

當然，關鍵點還是價格和限購，前者大家已經認清現實了，就看後者有沒有可能改變。上海臨港板塊，已經率先走出了這一步，南沙抄抄作業？

當然，這兩宗1.2-1.3萬/平的地塊，依然會讓前麵買了橫瀝島的開發商和業主，感受到狠狠的背刺。

對新的剛需客戶來說，實打實把價格降下來了，卻也是一種利好。

擠掉泡沫的橫瀝島，在陣痛期過後，要重新出發了。