原創 劉曉博

雖然天津海河獅子林橋上的惊人一跳“民間自發跳水賽”被叫停了，但中國樓市的楼市出现“首付比例+利率”跳水賽，才剛剛進入高潮。惊人一跳

驚人的楼市出现一跳出現在昨天（9月9日），廣州的惊人一跳首套房、二套房的楼市出现首付比例，以及利率，惊人一跳都出現了跳水。楼市出现

最先報道這個消息的惊人一跳，是楼市出现“21財經”和“財聯社”：

這篇報道告訴我們了兩個驚人的“事實”：

1、廣州首套房首付比例為30%（維持不變），惊人一跳利率下調為LPR-10個基點。楼市出现

2、惊人一跳二套房分兩種情況，楼市出现無未結清貸款的惊人一跳首付比例下調為30%（之前為50%或70%），利率大幅下調為LPR-10個基點（之前為LPR+60個基點）；有未結清貸款的，首付比例為40%，利率為LPR+30個基點。

如果上述報道沒有問題，則最大的新聞點不是“廣州成為首個突破LPR下限的一線城市”，而是廣州二套房最低利率打破了央行、金融監管總局發布的全國二套房利率下限（LPR+20個基點）。

所以，我對這篇報道的真實性有點懷疑，沒有在昨天第一時間做分析。

直到今天早上，看到了廣州日報的報道：

羊城晚報的報道，也跟廣州日報保持了一致。

也就是說，廣州的二套房首付比例最低為40%，利率下限為LPR+30個基點，並沒有打破央行、金融監管總局製定的二套房利率下限。

至於首套房首付比例，的確是3成，沒有出現此前傳聞中的2成，但利率比LPR下浮了10個基點（此前為與LPR持平）。

即便如此，這也堪稱全國樓市的驚人一跳，一線城市樓市的驚人一跳。

這對於中國樓市的走向影響巨大，因為政策力度比較足。

下麵我們不妨做一個新舊政策的對比：

首套房方麵，9月9日新政之前剛剛落地了“首套房認房不認貸”，首付比例統一為3成。所以，首付比例上，9月9日新政無變化；但利率方麵，從最低4.2%（與5年期LPR利率持平），降低為4.1%，也就是LPR-10個基點。

二套房方麵廣州此前的首付比例為5成到7成（下圖紅框，圖片來自“廣州房產”）：

現在大幅降低到了4成。

利率方麵，此前二套房利率為LPR+60基點，這也是此前的全國二套房利率下限。現在廣州二套房利率為LPR+30基點，比新公布的全國二套房利率下限高10個基點。也就是說，廣州二套房利率下調了30個基點。

此次廣州新政的最大看點，是二套房鬆綁力度巨大。

比如有一個廣州家庭，已經購買了1套住房，準備再買1套。如果他的房貸已經結清，他想買1套大戶型的住房，屬於非普通住宅，總價2000萬元，那麽按照舊政策他需要籌集1400萬元的首付才能入手。

現在情況逆轉了！他隻需要800萬的首付就可以買房了，首付陡然下降了600萬元。於是，相當一批廣州的改善型需求，可以把實現夢想的時間大幅提前。

按照貸款500萬，20年、等額本息來計算，新政之前利率為4.8%，月供大約是32448元，總利息約為279萬元；新政後利率為4.5%，月供為31632元，總利息約為259萬元。總利息的差距超過了20萬元，可以買一輛車了。

熟悉樓市的朋友應該知道，影響全國樓市回暖的重要原因，是一線城市遲遲不鬆綁樓市政策，為全國樓市形成了一個堅不可摧的天花板。

一線城市的天花板，主要是由較高首付比例和較高利率，以及較高限購門檻構成的。

限購門檻上，最近幾天上海率先做了突破，臨港新片區重點支持企業員工隻需要3個月工作年限，就可以獲得1張當地的房票。至於什麽是“重點支持企業”，屬於口袋政策，隨時可以調整。

一線城市限購區域外地人想買房，普遍需要5年社保。所以，臨港新片區的突破意義重大，深圳、廣州、北京的邊緣區，未來都可以仿照執行。

限貸方麵，四大一線城市都落地了首套房認房不認貸，解決了一批剛需的上車問題。

現在，廣州又率先把二套房的首付比例，從5成、7成，大幅降低到了4成，而且降息了30個基點。

目前，深圳、北京、上海的二套房首付比例仍然高達6到8成，其中深圳二套房利率上浮60個基點，北京上海上浮105個基點。估計很快，北上深也會有所行動。

深圳和廣州同屬廣東省，樓市政策呈現出更高的一致性。所以，深圳如果把二套房首付比例從7到8成降低到4到5成，是有很大幾率的；至於二套房利率，估計會跟廣州一樣降低到LPR+30個基點。

隨著限購門檻降低，首付比例降低，利率水平降低，一線樓市回暖將越來越顯著，從而帶動全國的回暖。

我此前已經在文章裏講過，一線城市樓市已經見底，位置好、配套好的限價新盤將會變得搶手，會出現更多的日光盤。部分項目的優惠可能收窄，二手房價格會逐步企穩。

一線城市回暖後，二線城市會跟進，但絕大多數三四五線想回暖是很難的，因為中小城市的熱錢、富裕家庭的錢，會加速流向大城市，因為大城市放鬆了限購，會產生強烈的虹吸效應。

無論是落實首套房認房不認貸，還是降低首付和利率，廣州都是一線城市裏最積極的。究其原因，或許跟廣州經濟穩增長壓力更大一些，麵臨的挑戰更多一些有關。

這也說明廣州的有關部門和領導在穩增長、保就業上更有擔當意識。無論是疫情防控，還是樓市調控上，廣州都顯得更靈活，更有效率，也往往為全國開風氣之先。