不知道你有沒有發現，遍地开花當下廣州正進行一場關於戶型的炸裂革命！

情報哥經常在市場上跑，广州能明顯感受到，掀起型革近期的场户超新品比起之前實用率出現了質的飛躍。

如果你是命实之前買的房，那麽八成左右的用率實用率是常規操作；但最近新入市的產品，動不動就往9成以上實用率打造，遍地开花甚至不乏實用率超100%的炸裂產品。

這一輪戶型的广州迭代升級，將改變無數房子的掀起型革命運。

產品、场户超戶型，命实是用率買房的重要考量之一，也是遍地开花未來在二手市場當中能否獲得更高的流動性和溢價的關鍵。

產品進化的趨勢，值得買房人重點留意。

樓市進入黑鐵時代，房企接下來該如何突圍？

在廣州，新的趨勢開始出現——

越來越多的房企開始迭代自身的產品，以提升自身競爭力。

我查看了一下近期開售或待售的樓盤，發現了一個共同的特征，那就是它們都不約而同地開始卷戶型的實用率了。

這當中不僅有剛需盤，還有改善盤。

像在售的保利水木芳華、廣州地鐵·雲城上品、雍雲底，就是妥妥剛需盤，其產品實用率去95%以上。

保利和頌四季、中國鐵建·西派粵府，則是在售的改善盤，產品的使用率也達到了100%左右。

將近期擬入市的新盤納入觀察，這個趨勢就更加明顯了。

萬匯天地朗庭、龍湖禦湖境、星河盛世錦城、越秀大學星匯錦城、路勁美的·雋樾府、珠江右岸等近期全新亮相的項目，產品戶型的實用率清一色去到差不多100%，甚至超過100%。

這是一個很大的變化。

買過房的人都知道，很多人的家實用率普遍在80%左右。

即便你是近幾年買的房，房子實用率如若能去到9成已是相當不錯了。

但現在，廣州產品迭代正迅速邁上新台階——

新房實用率全麵突破100%的時代正在到來！

專家說過，公攤麵積有其存在的道理，不能取消。

房子實用率的提高，卻變相解決了買房人以往痛恨的公攤麵積過大的問題。

可能你會好奇，開發商如何做到的？

簡單地說，就是合規贈送更多麵積，在有限的空間，“偷”到更多的麵積讓利給買房人。

主要途徑則是通過增加陽台、入戶花園、飄窗台等麵積，這些空間規定是全贈送或半贈送的。

當下房子難賣，贈送麵積多了，實用率就高，就意味著相同的價格，能買到更大的房子。

這對於提高開發商去化大有裨益，於是乎，越來越多的開發商都不約而同往這條道路上走了。

比如，近期亮相的位於番禺的龍湖禦湖境，產品給人最大的驚喜，就是實用率極高。

像這個115㎡戶型，為整個樓盤的入門戶型，但居然帶有四個陽台（幾乎做到每個房間都有陽台），還帶花池，簡直把“偷麵積”運用到極致。

115㎡戶型

190㎡的戶型，除了有9米長大陽台，主臥還設置了大型轉角飄窗台，開發商額外的贈送毫不吝嗇。

190㎡戶型 大飄窗

再如，同樣即將入市的珠江右岸，開發商明擺著用高贈送作為賣點，直言：贈送20%麵積，放在當下市場上也是獨一份了。

像陽台（景觀陽台+生活陽台）和入戶花園麵積就不小，還送花池；其他功能區則贈送飄窗。

大陽台十分亮眼，空間廣闊。

125㎡戶型，景觀陽台長7.8米，寬2.2米；126㎡戶型，長8.3米，寬2.2米；142㎡景觀陽台甚至達到長8.9米，寬5.7米。

珠江右岸125㎡戶型

國際創新城的星匯錦城，也是“卷王”一個。

98㎡居然輕鬆做到了4房，還有3陽台（帶花池），采光麵高達13.8米。

不到100㎡ 的戶型，卻能給你大戶型的居住體驗。

星匯錦城98㎡戶型

旁邊的星河盛世錦城怎甘心被比下去，近期戶型流出，均為n+1房設計。看來開發商也想薅一把羊毛，麵積能“偷”則“偷”。

白雲剛需盤——雲城上品，73㎡竟做到4房，簡直將空間發揮到極致。

荔灣的萬匯天地朗庭，82㎡居然做到三房，還能有兩衛，放在當下市場，競爭力妥妥的；

還有番禺好又多地塊、羊城食品廠地塊，戶型尚未曝光，但有消息透露，產品實用率將達到100%；開發商是有多想表現其產品……

為何一夜之間，廣州市場上的產品突然迎來新一輪的迭代升級？

這很可能與廣州新出台的政策密切相關。

近期，廣州出了兩條和建築相關的新規（飄窗新規及計容新規），當中提到幾點：

1.飄窗的寬度從0.5米放寬到0.8米；

2.陽台與住宅套內水平投影麵積的占比由之前的15%變成現在的20%；

3.消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯配套設施用房等不計入容積率麵積之外，住宅區內獨立設置的公用配電房、位於首層及以上的公用配電房也不計入容積率麵積了；

4.144平以上複式住宅挑高由6米調整為7.2米

簡單地說，官方放寬對開發商產品設計的限製，可合法“偷”到的麵積比以前更多了。

當下市場如此內卷，聰明的開發商必然會將贈送空間拉到極致，以提高產品的競爭力。

近期，市場上突然湧出一波“神戶型”，或許正是得益於政策的助力。

接下來伴隨著政策的出台，不出意外，市場上將會有越來越多這種高實用率的房子噴湧而出。

特別是那種帶大陽台、入戶花園、大飄窗、n+1、n+2房的產品，會越來越普遍。

一場關於戶型的的迭代升級戰，正在廣州悄然打響。

產品迎來新一輪迭代升級，對於買房人而言，這當然是一個不小的利好。

一方麵，起碼心理就平衡多了，不用再花冤枉錢。買100㎡的房子，實際套內麵積就差不多100㎡，終於不用心疼那浪費掉的公攤麵積了。

另一方麵，相同的價格，能夠買到實用率更高的房子，相當於變相降價了，何樂而不為？

但需要注意的是，實用率並非買房的唯一因素，過度追求贈送麵積不可取。

像窗牆比過高，隱私性可能會受影響；同樣的麵積段下，陽台過大，可能會擠壓其他功能區的空間。

我們在關注實用率的同時，還應綜合考量麵積與房間數的比例、人流動線、戶型平麵等因素是否合理。

實用率與居住舒適性，應該要達成一個平衡才行。

另外，對於已有房產的業主，在這裏我也提一句：

如果你家裏的戶型已經過期（比如七十多㎡隻能做二房的戶型），請盡快賣掉置換到更新的產品去。

否則，隨著後期產品的持續迭代，你的房子會越來越難以出手。

請記住，產品始終是跟著購房者的需求而持續迭代的。你家的戶型在市場上競爭如何，將決定它的房價上漲空間。