工商銀行清遠市清城支行在今年9月12日接到客戶劉小姐關於個人按揭貸款提前還款的存量電話谘詢。為減輕利息支出，首套劉小姐計劃辦理50萬元的房贷部分提前還款。

在了解到客戶是利率為了減少利息支出的訴求後，銀行客戶經理向劉小姐介紹了當前存量首套個人住房貸款利率調整的明起政策細節。這一政策也讓劉小姐在最後一刻改變了原本的下调消提提前還款計劃。

根據8月31日中國人民銀行、购房國家金融監督管理總局發布的前还《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明天起（9月25日），款念存量首套住房商業性個人性住房貸款的存量借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。首套不少購房者的房贷存量房貸利率將迎來不同程度的下調。

市場分析認為，利率降低存量按揭利率有助於部分緩解按揭貸款早償壓力，明起穩定涉房類融資增長，下调消提同時也有助於減輕居民的債務負擔。

打消提前還款念頭

家住清遠市的劉小姐目前經營著某品牌服飾專營店，2018年5月，她通過建設銀行辦理了一筆77萬元、30年期限的按揭貸款。由於2018年市場利率水平普遍較高，該筆按揭貸款利率達5.77%，還款壓力較大。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布通知，明天起（9月25日），降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行。

9月至今，多家銀行發布存量房貸利率調整規則，明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規則。針對購房時按首套執行的貸款，各銀行普遍將在9月25日統一調整房貸利率。

由於劉小姐原貸款發放時是執行首套房貸利率，按照本次存量房貸調整規則，9月25日，建設銀行將集中統一批量為客戶調整合同貸款利率。這意味著，屆時劉小姐的利率將從現在的5.77%降至4.2%，利息支出將從現在的每月3442元降至2505元，每年共約減少利息支出1244元。

劉小姐也被告知，在利率調整後，建設銀行將通過短信告知客戶利率調整結果，並可在手機銀行“存量房貸利率調整”欄目查詢利率調整結果。

“我可以使用預留提前還款的資金，開拓品牌服飾專營店的規模和新的銷售渠道，為新年旺季銷售做準備。”聽到客戶經理的講解後，劉小姐取消了提前還款計劃。

德州市民王先生也是這輪房地產金融政策調整優化的受益者。去年以來，隨著房貸利率的下降，王先生覺得自己的貸款利率太高了，而自己在理財、存款上的收益又不斷下降，便萌生了提前結清貸款的念頭，準備將到期的理財產品和手頭的存款都用來提前償還房貸。

王先生2019年在當地中梁金麟府購買了一套住房，在工商銀行貸款59萬元，貸款利率為5.685%（LPR+83.5BP）。第一財經記者了解到，截至今年6月底，王先生已提前償還貸款本金近20萬元，並想在近期把剩餘的30多萬元貸款全部結清。

自看到人民銀行提出存量首套房利率可以下調後，王先生便時時關注，9月份該政策終於落地。經谘詢，他的房貸利率可由目前執行的5.135%降至4.3%。

“本來還想給父母借點錢，現在不僅不用借了，自己到期的理財資金也用不著了，準備買一輛新能源汽車。”王先生高興地說，這次利率一下調，剩餘的貸款就不想再提前還了。

房地產金融政策的調整優化不僅讓購房者節約了利息支出，也讓不少金融知識匱乏的購房者避免了損失。

2018年9月，家住沈陽市的梁先生在出售原有住房後，在建設銀行貸款115萬元，購買了一套住房。客戶選擇固定利率貸款，利率5.39%，期限30年，按照等額本息方式還款，每月需還款6450元。梁先生經營了一家小微企業，受疫情影響，經營一度陷入困境，受益於國家優惠政策獲得了低息普惠金融貸款。

近期，有不法中介建議梁先生利用國家對小微企業的優惠政策，借出利息較低的經營貸款，償還利息較高的房貸，梁先生動心了。

存量房貸利率調整政策發布後，梁先生得知根據“認房不認貸”政策，自己的貸款可以按照首套住房申請調整為浮動利率，利率將降低為LPR，每個月將少還827元，剩餘貸款年限內將節約利息支出23萬元，這樣的利率水平已經不高於普惠金融貸款。

“建行工作人員告訴我，小微企業普惠金融貸款隻能用於生產經營，不能用於償還房貸，一旦發現用途不符合規定，銀行有權提前收回貸款。要是真的利用經營貸償還房貸，一旦被銀行要求提前償還貸款，企業現金流很有可能斷裂。”梁先生表示。

有助於減輕居民債務負擔

2022年末，部分銀行機構為了緩解按揭貸款早償壓力，階段性暫停了線上預約申請，一下讓提前還房貸現象成為社會關注的焦點。

央行數據顯示，2023年上半年，按揭貸款累計投放達到3.5萬億元，但新增約-2000億元，同比少增了7400億元，6月末，按揭貸款餘額同比增速為-0.7%，自有統計以來首次出現負增長。

光大證券金融業首席分析師王一峰測算，今年上半年月均早償規模接近4000億元。根據中國貨幣網按揭貸款條件早償指數顯示，上半年的平均早償率為14%，去年下半年為11.6%，出現了明顯提升。

王一峰表示，降低存量按揭利率有助於穩信貸、防風險。一方麵，降低存量按揭利率有助於部分緩解按揭貸款早償壓力，穩定涉房類融資增長；另一方麵，降低存量按揭利率有助於減輕居民債務負擔，增強債務可持續性，並釋放居民消費動能。

“在過去較長一段時間，個人住房貸款提前還款偏多，此外也存在借款人利用經營貸、消費貸違規置換存量房貸的現象，形成了風險隱患。”光大證券固收首席分析師張旭表示，這段時間以來，金融資產的收益率明顯下行，且居民也有獲得較存量房貸利率更低成本的融資渠道，此外，居民存款的快速增長降低了舉借個人房貸的需求。所以，相對較高的存量房貸利率使提前還款幾成必然。此時降低存量房貸利率是減輕提前還貸壓力、減少風險隱患的一個好辦法。