（圖片來源：東方IC）

經濟觀察網 記者 田國寶9月5日上午，王豔從哥哥家接上母親趕往位於北京順義的楼市售樓處，項目是新政現房，隻剩下一二層和頂層的受益幾套尾房，都是北京一口價，她交了10萬元意向金，楼市鎖定一套一層90平方米的新政三居室。

王豔在北京上的受益大學，畢業後一直在北京工作，北京母親和哥哥也在北京居住。楼市春節後，新政賣掉河北燕郊的受益房子後，王豔就將在北京買房的北京計劃提上日程，斷斷續續看了不少房，楼市但150萬元左右的新政首付預算，可選空間並不大。

9月1日，“認房不認貸”政策在北京落地，王豔首付款覆蓋房子的範圍，從總價300萬元擴大到400萬元。“這個房子，原來首付差100多萬元”，王豔說，現在完全可以夠得著了，“月供也在承受範圍內”。

“認房不認貸”政策在一二線城市落地的同時，央行和國家金融監管總局聯合發文，下調了首付比例、房貸利率的下限。受益的不僅僅是王豔這樣的剛需，還有大量被高首付拒之門外的改善型需求，以及麵向這一波需求的房地產項目。

購房者

畢業後，王豔在哥哥家住，母親給哥哥帶孩子，時間長了，很多問題就出來了。

感覺到不自在後，王豔從哥哥家搬了出來，住到了燕郊的房子裏。燕郊的房子是她上大學時家裏出錢買的，“七八千買的，交房後簡單裝修了一下，一直空著，當時也是打算在北京買房時賣了湊首付”。

搬到燕郊不久，趕上疫情，上班受到影響，王豔又回到北京租房。那個時候，她就下決心賣掉燕郊的房子。2023年春節後一波樓市小行情中，王豔賣掉了房子，“比市場價虧了十幾萬，但和買的時候比還是賺的”。

燕郊的房子賣了，結餘下來100多萬元，加上攢下的積蓄，一共150萬元左右，這個首付款在北京買房有點不現實，“稍微好一點的區域，起碼都四萬出頭，總價算下來得400多萬元”。

母親願意“借給”王豔50萬元，即便如此，也隻有200萬元首付。她一度考慮過郊區的二手房，但看了幾套後，打消了念頭，“好不容易買套房，起碼要舒適一些”。

新政落地為王豔買房提供了契機。“看好七八個新項目，現在這套房真的是趕巧遇到的”，王豔說，“雖然是一層，但總價便宜了近50萬元，用組合貸，月供七八千元，壓力不大”。

比王豔早幾天，9月3日上午，因擔心房價上漲，在銷售人員勸說下，宋斌交了10萬元的意向金。房子在朝陽區，單價超過8萬元/平方米，預計10月交付。

宋斌在3月底賣掉原來的房子，結掉尾款後，到手現金500萬元左右，“如果認房又認貸，按這個首付款，隻能買總價600萬元出頭的房子”，宋斌說，符合要求的房子，基本都在六環附近。

新政落地後，宋斌選擇範圍擴大了，“隻要月供付得起，五環附近的也能夠得著”，他說，交意向金這套120平方米四居室，中間樓層，一口價1000萬元，“每平方米便宜了5000元左右”。

雖然首付不是問題，但3萬元的月供，多少還是讓宋斌有些顧慮。總價800萬元出頭的房子更符合他的實際情況，“總價少200萬元，首付不變，月供壓力能減少一半”。

另一個備選是東五環附近的一個項目，同一種戶型有兩種選擇，麵積都是114平方米三居室，中間層總價是900萬元，符合付款條件還有2個點的優惠；另一種是特價房，底層邊戶，一口價815萬元。

經過反複斟酌對比，宋斌最終選擇了特價房，“兩個項目位置都不錯，都是馬上交房，也都看了現場”，他說，之所以選擇特價房，一方麵是可以便宜100萬元左右，另一方麵是看了房後並沒有太大瑕疵，“就是樓層低了一些”。

這一波樓市新政下，像王豔和宋斌這樣買房的人並不少，他們要麽是剛需，要麽是換房的改善需求，之前因為高首付選不到合適的房源；新政落地後，首付門檻降低了，月供也在承受範圍內，順理成章完成了買房。

一位央企的項目營銷負責人告訴經濟觀察網，這一輪影響主要集中在置換群體，無論從外地置換，還是北京同城置換，都具備一定的首付能力；而且也需要具備月供能力，“這兩條缺一不可，所以，真正符合條件的並不多”。

他介紹，“認房不認貸”政策落地後，9月2日-3日這個周末的新房成交，主要以“擔心漲價而鎖定價格”的客戶為主，雖然都是真實需求，但最終成交沒有那麽大。

項目

王豔買的項目於2021年初開盤，一共900多套房源，一部分已經交付，剩餘部分將於年底前交付，目前已接近清盤，是區域去化較快的項目，周邊還有兩個項目，也接近交付，但去化率相對不高。

三個項目的拿地時間、開盤時間、產品定位、施工進度均相差無幾，而且都接近交付，雖然都是民企開發，但不存在爛尾的風險。其區別在於戶型、品質、園林綠化和物業服務等方麵。

王豔不僅對比了三個項目，也對比了周邊一個北京市國企開發的項目。四個項目中，有兩個得房率較高，加上贈送麵積，綜合得房率超過90%，但王豔沒看中戶型，而且對園林綠化和物業服務也不滿意。

其中一個120平方米的三居室，使用麵積113平方米，讓她格外心動，但臥室的承重牆遮擋了兩側窗戶十公分左右，“哪都好，窗戶被牆擋住有種說不出的別扭，把窗戶往裏挪五公分就完美了，不知道怎麽設計的”。

另一個項目90平方米，實際使用麵積達到92平方米。客廳、臥室、廚房、衛生間都有設備間，銷售人員承諾交付時會把窗戶挪到外麵，“現在窗戶在裏麵，是落地大窗戶，如果挪到外麵，就不是落地窗了，有一米多高的牆”，王豔說。

由於戶型硬傷，雖然使用麵積較大，但王豔最終還是將兩個項目排除了。剩下的兩個項目都是民企開發，各方麵相差不大，最終選擇現在的項目，“主要因為這家還沒爆雷，房子也是現房，所見即所得”。

與王豔不同，宋斌最終選擇了配套成熟的區域，雖然兩個項目都交了意向金，實地看過房子後，覺得都不錯。一個是央企和國企聯合開發，周邊教育、交通和商業等配套都在規劃中；另一個是兩家央企聯合，周邊配套已經相對成熟。

央企和國企聯合開發的項目距離望京不遠，目前與望京的房價有幾萬元的倒掛。在銷售人員描繪中，一旦配套起來了，房子有巨大的升值空間，這個因素其實也是宋斌買房重要的參考指標，但最終放棄了。

一個重要的原因是，在宋斌看來，兩個項目價格相當，但配套有天壤之別，他更願意相信看到的，而規劃中的配套即便能實現，也是若幹年後，即便是配套起來了，“房價就一定能趕得上望京嗎？”

宋斌現在選擇的房子，周邊有兩大商圈，也有地鐵，學校雖然一般，但基本能滿足需求。“已經很成熟了，即便是因為缺乏產業，未來升值空間不大，但起碼不會貶值”，他說，房子是特價房，即便跌價，還能跌到哪裏去。

而且，從兩個區域對比來看，現在的區域項目去化都比較快，基本半年清盤；而望京附近的項目，開盤雖然更早，但至今去化率不足50%，“如果真有潛力，就不會這麽慢了”。

上述央企項目營銷負責人表示，原來閉著眼買房都能賺錢的情況已經不複存在，目前客戶選房，除了學區、就近置業及爛尾擔憂等因素外，更在乎區域和配套。

客群

上述央企項目營銷負責人分析，北京樓市客戶分為三類，第一類是支付能力較強的客戶，通常消費的是資源相對稀缺、總價較高的項目，如雲庭雅苑項目，區域多年首個入市項目，價格倒掛，“這種項目有門檻，但買到就是賺到”。

第二類是置換客戶，月供能力可能並不強，但通過賣房可以解決首付。這類客戶對項目位置、配套等相對敏感，也有升值的需求。過去是樓市的主要消費力量，但近年受大環境影響，“首付夠的，月供不夠；月供夠的，首付又不夠；真正兩個都符合的群體並不多”。

而且，第二類客戶的買房動機相對沒有那麽強，往往是“遇到喜歡的房子、價格合適就買，遇不到合適的就繼續看”，上述項目營銷負責人表示，新政落地後，首付能力強和月供能力強的重疊部分，成為最直接的受益者。

第三類客戶是剛需，這類客戶在北京首次置業，除了部分家庭條件較好的外，多數選擇在郊區置業，麵對的是總價300萬-600萬元的房子。這類群體對價格更為敏感，對配套相對可以妥協。

北京某中介一位大區負責人告訴經濟觀察網，從客戶群體畫像來看，一個核心指標是購房預算，既包括首付實力，也包括月供能力。這也是中介向客戶發出的第一個問題。

確認了客戶的購房預算後，再確定客戶的其他需求，比如區位、學區、工作地等，中介幫助推介相匹配的二手小區或新房項目。價格的匹配，是獲得成交的第一步，也是最為重要的一步。

這一輪樓市新政落地，並沒有讓成交熱點區域位移，更多是加快了成交進度。主要分為兩類情況，一類是之前因為價格等原因在猶豫的買方，因為擔心新政帶來價格上漲，選擇馬上成交。

另一類是已經確定買房還在湊首付的客戶，“比如選好了要買的房，原來的房子也賣掉了，但首付不夠，需要等理財到期或股票解套”。

他介紹，在房地產市場上，這類客戶不在少數，但由於政策覆蓋麵有限，並不能真正惠及到所有人，“比如，新政後雖然首付降低了，但月供壓力增大了，很多人還是買不了”。

而且， 對於受影響最大的置換群體，想要符合首套指標，需要先賣掉原來的房子，才能以首套身份購房，但賣房需要時間。

從客群來看，王豔屬於剛需，顯然是新政最為直接的受益者；而宋斌則屬於置換群體，雖然因為新政原因實現了買房，但政策的效應並不強，“相對來說，對剛需的利好更顯著一些”，上述中介大區負責人表示。

房企

9月3日，雲庭雅苑項目開盤，是北京樓市新政落地後首個開盤的項目之一。預售信息顯示，該項目共計464套房源，接近百億貨值，開盤當天銷售56億元，認購轉化率超過80%。

上述央企項目營銷負責人認為，該項目之所以熱銷，一方麵因為地塊的稀缺性，整個板塊已經多年沒有新項目入市，而且也沒有新地塊成交。區域本身就是傳統豪宅地塊，而且，項目用了18個月蓄客。

另一方麵因為價格倒掛，與周邊二手房有3萬元/平方米左右的價格倒掛，雖然購買門檻較高，但隻要能買到，理論上就可以賺到。而且項目有背書，不太用擔心爛尾等情況。

從9月3日到6日，項目開發商融創中國股價連續上漲，三日累計漲幅達到3倍，雖然沒有證據表明股價上漲與項目銷售有必然聯係，但項目熱銷一定程度上提升了投資者的信心和預期。融創中國成為首個被上交所恢複港股通的房企股票。

雲庭雅苑項目由於特殊性，顯然是這輪樓市新政落地帶來的成交放量的例外。政策利好更多的是向國企、央企及未爆雷的民企傾斜，即便是同一片區內，不同背景房企成交情況也有天壤之別。

以順義某區域為例，新政落地後，國企、央企及未爆雷民企開發的項目，客流和成交均出現明顯回升，項目整體去化超過三成；但同期開盤的兩家爆雷房企的項目，去化率不到一成。

同樣是未爆雷的房企，銷售價格不一樣，去化也不同。2022年4月開盤、位於順義的某央企開發項目，售價6萬元/平方米，至今去化率在3成左右；而同年8月開盤的某民企項目，售價4萬元/平方米，去化率超過5成。

區位同樣是決定去化率的關鍵，以今年初開盤的兩個項目為例，位於豐台三環附近的某項目，簽約去化率在2成左右，而位於海澱五環外靠近六環的項目，簽約去化率在5成左右。

上述央企項目營銷負責人表示，北京樓市不同於其他城市，資源是第一位的，無論是西城、海澱的學區資源，還是西二旗、亦莊和望京的產業資源，都是支撐樓市的核心力量，也是其他配套資源無法取代的。

核心資源之外，如果是期房，能否順利交付也是重要因素，雖然在當前保交付政策下，即便是爆雷房企，出現爛尾的可能性也較小，但北京並非沒有前車之鑒，“現房和期房，肯定選現房”，上述營銷負責人表示，“新政落地促進成交，但客戶對房源的選擇優先級不會改變”。

（應受訪者要求，王豔、宋斌為化名）

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田國寶經濟觀察報部門主任

不動產開發報道部主任兼高級記者
主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。