南方財經全媒體記者 吳霜 上海報道

近日，公募管理由上海交通大學上海高級金融學院（高金）牽頭組織撰寫的进阶段《中國公募REITs市場發展白皮書》（以下簡稱“白皮書”）正式發布。該白皮書係統總結我國公募REITs的入常基本形態、產品架構、态化運營治理、发展資產估值、未需稅收配套等方麵的促成經驗。

2020年4月，内部證監會與發改委兩部門聯合發布了《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的模式通知》，正式啟動以基礎設施為底層資產的公募管理公募REITs試點項目。

截至2023年6月30日，进阶段我國共有28支基礎設施公募REITs產品正式上市交易。入常已經上市的态化公募REITs產品底層資產包括了產業園區（9支）、生態環保（2支）、发展能源基礎設施（3支）、未需交通基礎設施（7支）、倉儲物流（3支）以及保障性租賃住房（4支），首發規模從8億元至109億元不等，首發+擴募發行規模總計超過970億元。

在二級市場，截止2023年6月30日，公募REITs共有28支上市標的，總市值為856.86億元，流通市值為413.70億元。中證REITs全收益指數在截止期收於918.59，當月回報率為5.84%。

2023年上半年，中證REITs全收益指數累計下跌達17.58%；而該指數自其曆史高點下跌29.62%。

《白皮書》指出，本輪下跌主要有兩個原因：一方麵是由於去年在整個A股市場不甚景氣的情況下，REITs市場積聚了投資者的想象力，走出了一波非常強勁的行情，較少量的流通股份也使得市場價格與對未來基本麵的理性預期產生了偏離，因此本輪下跌部分反應了對之前市場價格的更正。

另一方麵，今年上半年，由於疫情後經濟恢複緩慢，部分REITs經營情況不及預期，導致可供分配金額的達成度較低，影響了投資者的預期，引發部分投資者賣出離場。

上海交通大學上海高級金融學院學術副院長、金融學教授嚴弘表示，為了進一步深化對我國REITs市場發展中的關鍵性問題的認知，應在以往研究的基礎上引入更多創新維度，如在產品結構方麵，需重點探究了公募REITs中股債結構的搭建，此結構能夠保證ABS通過債權派息和股權分紅兩種渠道從項目公司取得現金流，保障投資者的利益。

在運營治理方麵，對當前處於初創階段的國內REITs市場來說，采取外部治理模式是快速推出REITs的最優解，但在遠期，期待監管與市場主體共同努力，完善REITs信息披露標準，REITs管理人能通過底層資產運營經驗積累或引入專業運營方等方式，促成具有內部管理模式的REITs出現，發揮內部管理REITs在產權類資產並購與管理上的優勢，允許外部治理型和內部治理型REITs相互競爭。

白皮書指出，我國基礎設施公募REITs市場已由試點階段正式邁入了常態化發展階段，並在試點階段取得了推動製度建設、擴展資產範圍、完善監管機製等方麵的顯著成效，在服務經濟高質量發展方麵發揮出的重要價值。

現階段公募REITs在市場化建設方麵仍有一些需要解決的問題：在資產供應方麵，我國公募REITs市場仍存在可發行的資產類型不足、活躍的市場化發行人占比過低、部分審核標準細化程度不足、發行審核周期較長等情況。

在機構參與方麵，我國公募REITs市場也麵臨資金運用、回收及杠杆率等方麵均受到限製、部分資產的一級發行估值偏高、戰配缺乏定價權、二級市場投資者對公募REITs產品認識不足等問題。

基於上述問題，白皮書也提出了六點政策建議，包括優化審核機製，提高審核效率；鼓勵市場化機構參與發行；加強二級市場投資者教育、完善公募REITs信息披露機製；優化大宗交易市場銜接機製；引入CMBS等配套融資工具；構建我國多層次REITs市場等。