樓市政策頻發，土地市場能否迎來轉機？-傻瓜新闻

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2024-11-22 06:40:32来源：湖北编辑：遼寧

前往“” ，楼市獲取最新土地市場研究報告

8月以來，政策監管部門密集出台政策利好，土地降低購房者置業門檻和購房成本，市场尤其是迎转一線城市全麵落實“”政策，多個重點城市亦積極跟進並降低首付比例。楼市限購方麵，政策截至9月20日，土地南京、市场合肥、迎转濟南、楼市青島等11城全麵取消限購政策，政策、土地天津、市场西安、迎转蘇州、廈門優化限購政策，繼續為市場注入信心。

根據中指監測，新政後，核心城市率先反饋，到訪量及成交出現不同程度回升，市場企穩可期。而土地端，新政後，廣州、西安、杭州等城市部分地塊房企競爭激烈，土拍市場能否迎來轉機？本文從新政後土拍情況、銷售市場表現對土地趨勢進行研判。

更多房地產市場研究報告，“中指雲”獲取

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新政後，重點城市土拍升溫尚不明顯，優質地塊競拍熱度較高

2023年以來，全國300城住宅用地供求持續縮量，成交溢價率持續走低。根據中指數據，截至9月20日，全國300城住宅用地累計推出3.0億平方米，同比下降31.2%；成交2.1億平方米，同比下降30.2%；溢價率方麵，自5月開始，300城住宅用地成交溢價率逐月持續下降，下半年以來降幅更為明顯。新政後，9月截至20日，住宅用地成交溢價率僅為4.5%。從具體城市來看：

表：新政後廣州土拍情況（9月4-20日）

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廣州：8月30日，在一線城市中廣州率先執行“認房不認貸”政策。9月8日，廣州成交2宗住宅用地，均封頂轉入搖號環節，其中海珠區上湧果樹公園北側地塊吸引16家房企參與，競價85輪，成交總價超百億元，成為海珠區最高總價地塊，最終由中海搖號獲取；番禺區大石街新光快速西側地塊吸引10家房企參與，競價30輪，最終由山西金振德公司搖號獲取。這兩宗地塊競拍熱度高，跟政策優化以及地塊自身較為優質相關。9月14-20日土拍中，各地塊質量欠佳，基本以底價成交或流拍。9月20日，在市場修複不明顯的背景下，廣州成為率先放鬆近郊限購政策的一線城市。

表：新政後西安土拍情況（9月8-19日）

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西安：9月15日，高新區兩宗地吸引中海、中鐵建、龍湖、越秀、招商等房企報名，最終，越秀地產溢價獲取1宗，完成西安首次布局；9月18日，龍湖現場搖號競得GX3-42-24-2地塊，完成在該板塊落下的今年第二子，強化區域深耕。9月19日，高新區再出讓2宗地，分別由中鐵建及昊天置業高溢價獲取。同日，西安優化調整限購範圍，二環以外區域取消限購，落地多項政策舉措提振市場預期。

表：新政後杭州土拍情況（9月20日）

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杭州：今年以來，杭州銷售端市場活躍度尚可，土地市場表現平穩，其中優質地塊，房企參拍意願相對較強，競爭較為激烈，而非核心地塊多底價成交。9月20日，杭州8宗涉宅地塊全部成交，錢二、東新、北幹中地塊分別競價36輪、17輪、10輪觸頂進入搖號環節，其餘5宗底價成交，招商蛇口落子喬司，市場冷熱分化延續。

另外，9月以來，武漢、福州、無錫、寧波、青島、重慶亦有部分地塊完成出讓，地塊多以底價成交。9月21日，重慶照母山地塊憑借優越的位置條件及較低的拿地門檻吸引25家房企參拍，競價29輪最終由成都宇頌搖號獲取，是今年以來第二宗觸頂地塊（上一宗觸頂地塊於4月27日成交）。

通過分析近期土拍表現，我們發現，房企仍關注重點城市能夠實現穩定去化的地塊，這些地塊觸頂或高溢價成交，而對於優勢不太明顯的地塊，企業拿地積極性仍偏低，地塊普遍底價成交，市場分化仍在進一步加劇。9月以來土拍市場整體呈現兩個特點：

特點一：地價觸頂仍僅限於優質地塊，土地市場企穩仍需銷售端回溫支撐

圖：2023年以來22城住宅用地月度成交結構走勢

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2023年8月，22城成交住宅用地中地價達上限占比、溢價成交占比分別為19%、32%，降至今年以來最低位。

步入9月，重點城市僅部分地塊土拍熱度提高，整體土拍情緒仍較低，9月截至20日，地價達上限占比為17.5%，較8月下降1.6個百分點，延續5月以來下降態勢；而底價成交占比提升至80%以上。

特點二：央國企仍為拿地主力，月度拿地金額占比普遍在五成以上

圖：2023年以來22城住宅用地月度不同企業類型拿地金額占比走勢

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拿地企業以央國企為主，地方國資拿地金額占比整體在低位。根據中指數據，截至9月20日，22城央國企拿地金額占比為56%，較2022年全年提升19個百分點，地方國資僅為12%，較2022年全年下降30個百分點。9月截至9月20日，央國企拿地金額占比64.1%，處今年以來較高位。當前房地產市場仍處調整期，短期央國企為拿地主力的趨勢不會改變。

預計隨著核心城市銷售市場回暖，核心城市土拍市場有望逐漸好轉，但全國土地市場修複仍需要時間

近期部分城市優質地塊競拍熱度較高，究其原因：

第一，8月底以來多個城市優化樓市政策，政策效果漸顯，市場情緒好轉帶動新房銷售量小幅回升，進而一定程度修複房企拿地預期；

第二，房企精準投資策略並未改變，重點一二線城市及核心板塊仍是主要布局區域；

第三，部分房企在核心地區新房庫存顯不足，這部分企業及時補倉或適時進駐也一定程度帶動土拍情緒。

從銷售市場來看，新政後，核心城市市場活躍度小幅回升，根據中指數據，9月第三周（9.11-9.17），重點50城新房銷售麵積環比增長超15%，但絕對規模仍為2023年以來周度銷售麵積低位。其中，北京、上海、廣州、深圳商品住宅銷售套數環比分別增長22.6%、8.0%、33.5%、26.4%。

圖：2022年以來重點50城商品住宅周度成交麵積及同比走勢