本報記者 夏金彪

近日，實施兩年的指导整对北京二手房指導價政策開始調整。據報道，价政北京市海澱區29個小區的策调二手房指導價已取消，以往超出二手房指導價、楼市不能掛牌對外展示的影响房源已恢複掛牌。對此，手房北京市海澱區房管局工作人員表示，指导整对目前，价政海澱區對二手房指導價進行動態調整，策调並非取消。楼市

所謂二手房指導價指的影响是，通過控製掛牌價格、手房限製貸款額度等方式，指导整对抑製投機炒作，价政穩定市場交易。二手房指導價政策始於深圳，2021年2月，為遏製過熱的樓市，深圳率先實施了二手房指導價。此後，寧波、成都、東莞、合肥、金華、無錫、西安、廣州等多個城市紛紛跟進。

2021年9月，為了抑製海澱區學區房過熱，北京市海澱區房地產經紀協會發布了部分熱點小區的二手房指導價，如果超出指導價1%將不允許中介掛牌，且不能通過中介成交，否則吊銷中介執照。

各地建立二手房指導價政策的初衷是，要求銀行、中介等相關機構采取措施，以指導價作為貸款、評估價的依據，引導買賣雙方回歸理性，最終使二手房市場保持平穩健康發展。

當房地產市場過熱時，二手房指導價普遍比市場成交價低，而銀行在此後的二手房交易中隻按照指導價貸款。這也就是說，購房者在實際成交的價格中，高於指導價的那一部分資金，需要購房者自行籌集並與首付一起支付，購房者的資金壓力隨之增加。因此，二手房指導價政策的實施有效抑製了二手房交易量，使得二手房市場降溫。

不過，隨著樓市遇冷，二手房指導價政策也麵臨調整的壓力。二手房指導價政策通過幹預二手房的市場價格，讓購房者在購房時提高了首付成本，在一定程度上抑製了剛性和改善性住房需求。

當前，二手房市場與兩年前相比有了很大變化，炒房客已經退場。以曾經被爆炒的學區房為例，由於房地產供求關係發生重大變化，疊加多學區劃片、教師輪崗等“教育資源均等化”舉措的實施，以往部分溢價過高的學區房價已回歸理性。

從去年下半年開始，多地已經逐步放鬆了二手房指導價。2022年6月底，西安暫停發布指導價；成都、廣州和東莞等城市指導價也進行了鬆動，實際交易和銀行放貸基本不受指導價影響；深圳也多次傳出要對指導價進行調整。

業內認為，目前，多地對二手房指導價政策進行了調整，但並不意味著會取消這一政策。今後，各地可能會根據實際情況進行動態調整。比如，在市場出現過熱跡象時適當收緊指導價，而在市場出現疲軟時適當放鬆指導價。通過將二手房指導價作為“錨”，以穩定市場預期。

據了解，此次北京二手房指導價調整，雖然不再單獨對海澱區29個小區限定價格，但對於報價明顯高於當前小區成交均價、明顯偏離指導價的房屋，仍然在指導之列。

目前，一線城市和一些二線城市，已經進入二手房主導的市場，二手房的成交量與金額遠遠超過新房市場。如果二手房指導價不再作為中介機構掛牌展示、銀行貸款的依據，將有助於提高二手房的流動性，降低買賣雙方的交易成本和購房者的首付壓力，可以吸引更多購房者進入市場。

市場預計，近期，多地實施“認房不認貸”、取消限購、限售等，對新房的利好性更強。而二手房指導價政策調整是針對二手房的直接利好，有利於促進一二手房聯動，提升房源流動性，帶動置業信心的修複，助力樓市的企穩回暖。