“五一”小長假前夕樓市消息不斷，取消公摊成都完全取消限購、广东北京五環外放鬆限購。肇庆涨節日期間樓市也沒消停，明确买房先是房价反上海推出部分郊區買房“以舊換新”政策，接著深圳傳出“五一”之後取消福田、立马南山之外區域的打折单限購並將增值稅免稅從5年調整至3年的消息。看來中國的将上房地產市場又將迎來一輪政策高頻發布期。

不過，取消公摊以上提到的广东這些政策都無法和廣東省肇慶的一則通知相提並論。近日，肇庆涨當地住房和城鄉建設局發布《關於全市範圍內商品房實行按套內麵積計價宣傳銷售的明确买房通知》，確認從2024年5月1日起，房价反肇慶市範圍內商品房實行按套內麵積計價宣傳銷售。立马

取消公攤，肇慶走出了第一步，對當地房價會有什麽影響呢？我可以明確告訴大家無論是肇慶還是其它準備取消公攤賣房的城市，房價都不會有明顯的變化，算單價的話還會有較大幅度的增長。真正讓房價下跌的不是如何計量，而是房地產市場的供需關係。

公攤是什麽？對於住戶而言是電梯井、是綠化帶、是小區通道等分攤至每一戶的麵積。假設一套90平方米的電梯房得房率為70%，其套內的實際居住麵積為63平方米，套外的公攤麵積為27平方米。

有人可能會認為從按包含公攤麵積的建築麵積計費轉為不含公攤麵積的套內麵積計費後房價打了七折。比如，這套房子原本的總價為200萬元，“取消公攤”後直接降價至140萬元。

很可惜這樣的想法是無法實現的，“取消公攤”與“公攤免費”是兩個完全不同的概念，開發商是不會因為計量方式的改變而少收錢的。這就好比我們表述人的身高時可能用米也可能用厘米，我們可以說張三身高1.7米或者170厘米，無論如何表達張三的身高都是那麽點，既不會因計量方式的變化而變高也不會變矮。

開發商的建築成本是整個小區所有的土地使用權費用以及，“取消公攤”不意味著成本下降，或者說電梯井、綠化帶、小區通道等對應的土地和建造成本消失了，支出還是在那，需要通過賣房收錢予以抵消，所以房子的總價是不會降低的。

事實也確實如此。根據第一財經報道，新政實施後肇慶房地產未掀起太大的波瀾，當地房產中介和售樓處工作人員均表示對房價的影響不大。

當然，真正落實按套內麵積計價宣傳銷售後還是會給所在地的房地產市場帶來影響的，隻不過不是總價的影響，而是單價的影響。

以上麵提到的總價200萬元、建築麵積為90平方米的住房為例，當下的單價為2.22萬元/平方米；“取消公攤”按照套內麵積計價，房子的麵積“縮水”為63平方米，單價變為3.17萬元/平方米，總價還是200萬元。

不僅總價沒有打七折，單價還上漲了不少。

除了住房總價不會因“取消公攤”而大幅下降外物業費同樣如此。

現在的物業費是按照建築麵積收的，假設某個小區每平方米的綜合物業費為0.75元，該小區所有住房的建築麵積為4.8萬平方米（套內麵積為3.36萬平方米），物業公司一個月收取36000元。未來按照套內麵積收費時物業公司要保證每個月收到36000元的物業費，每平方米的物業費上漲至1.07元。

計量方式的改變對物業公司的實際收入來說不會產生影響。不過，不同得房率住戶繳納的物業費會發生變化。具體而言，得房率與小區的平均得房率相同則實際繳納的物業費沒有變化，得房率低於平均數物業費減少，高於平均數物業費增加。

如此來看廣東肇慶“取消公攤”好像一點意義都沒有了？並非如此，至少有兩個好處。

一是買房時不會被建築麵積數據誤導。你可能看到過有人買了得房率極低的房子，建築麵積是90平方米，套內麵積隻有45平方米，由此產生一係列爭議。按照套內麵積計價宣傳將避免這樣的問題發生，花多少錢獲得多大的居住空間一清二楚。

二是收取物業費時更加合理。這一點在上文已有所涉及，建築麵積同樣是90平方米，套內麵積70平方米的住房付的物業費和60平方米、50平方米一樣，顯然不太合理。按照套內麵積計算物業費更為合理。

最後，聊聊房價的漲跌。

廣東肇慶屬於典型的三、四線城市，在未來很長一段時間內房價會處於下降通道，但這不是因為“取消公攤”導致的，這兩年肇慶房價已經開始跌了，單價、總價都在跌。

究其原因是當地房地產市場供需關係發生了根本性變化，加上房地產的金融投資屬性褪去，房價便下跌了。肇慶代表了國內諸多城市的現狀和未來，“取消公攤”會越來越多，也許與房價下跌同時發生，但兩者之間並沒有邏輯關係。

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