存量首套住房貸款利率調整正式實施，存量圍繞這一熱點事件，房贷北京商報9月25日以"存量房貸正式下調能省多少錢？利率"為主題進行了直播，與會嘉賓就存量房貸下調對銀行和用戶的今起降影響、房地產市場後續走勢等話題進行了解讀。下调行有响后续还

在星圖金融研究院副院長薛洪言看來，何影存量首套住房貸款利率調降對不同類型銀行、存量不同地區銀行影響各有不同，房贷從銀行經營的利率角度看，還需要密切跟蹤提前還貸數據的今起降變化。為後續政策的下调行有响后续还進一步調整提供決策依據。

非標準情況用戶要主動溝通

根據此前各地銀行對外披露的信息，包括六大行在內的存量多家銀行自9月25日起統一對滿足條件的貸款進行利率批量調整。過去一個月間，房贷銀行針對存量房貸調整作出諸多規劃，利率不同時間段、執行不同房貸利率計價方式的貸款用戶，在房貸利率調整方式、調整數額方麵也各有不同。

例如，建設銀行於9月24日發布利率調整工作說明，提出將在9月25日對符合調整條件的存量住房貸款進行統一批量調整，對於原貸款發放時符合當地首套房資質且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸將於當日統一完成利率調整，調整後的利率當日立即生效。

談及本次各銀行調降存量首套住房貸款利率的實施細節以及在用戶操作層麵所需要注意的問題，薛洪言指出，從調整策略上看，本次存量房貸利率調整可視作分層操作，區分為標準情況和非標準情況兩類。

薛洪言表示，所謂標準情況，就是嚴格符合首套房認定標準，且貸款定價執行LPR加點模式的存量房貸客戶，是由銀行係統自動調整，不需要客戶本人提出申請。這一方式非常便捷，也不存在博弈空間，對銀行和客戶而言均不涉及操作難點和問題。

非標準情況的利率調降相對較為麻煩。從銀行披露的信息來看，非標準情況包括貸款發放時不滿足首套標準，但當前按照認房不認貸算首套的存量客戶，還有對於非LPR加點模式定價的存量貸款等。前者需要專門向銀行提出申請，後者則需要先變更為LPR加點模式，再進行調整。

對於非標準情況的存量房貸客戶，薛洪言提醒，客戶要主動作為，主動與銀行溝通，充分了解房貸利率變動的詳細情況；同時，銀行網點也要做好主動提醒和聯係工作，避免遺漏和事後糾紛的發生。

不排除繼續調降存款利率

從首次釋放存量房貸利率調降的信號到如今正式落地，不足三個月的時間裏，存量房貸用戶迎來了重磅利好。於用戶而言"越低越好"的房貸利率，在調降後對於銀行又將有哪些影響？

薛洪言直言，對銀行最直接的影響是降低貸款利率後利息收入會下降，或者說淨息差會收窄，但對不同類型銀行、不同地區銀行影響各有不同。

薛洪言舉例稱，機構類型上看，國有銀行的貸款結構中按揭貸款占比較高，達到28%左右，受的影響最大；城農商行平均占比隻有13%左右，所受影響就比較有限。地區結構上看，因為存量房貸利率調整按照貸款發放時所在城市下限來定。一線城市的利率下限比較高，因此調降空間相對就小，對銀行的影響也小，一線城市以外的其他城市影響就要大一些。

不過，薛洪言還提到，存量房貸利率調降不僅僅隻對貸款群體帶來利好。如果房貸利率降低後，能夠明顯降低提前還貸現象，對銀行也不見得是壞事。相比提前還貸，調降存量房貸利率對銀行的影響要小得多。而為了幫助銀行穩住淨息差，不排除接下來會繼續調降存款利率。

同時，薛洪言提醒，從銀行經營的角度看，還需要密切跟蹤提前還貸數據的變化。存量房貸利率調整以後，提前還貸現象有沒有明顯的緩解，做好定量的分析，為後續政策的進一步調整提供決策依據。

5年期LPR有望跟隨調降

另一方麵，在本次房貸利率調降後，後續房貸利率的具體走勢也是市場用戶關注的熱點話題之一。薛洪言表示，2023年8月人民銀行實施降息，1年期LPR下調10個基點，5年期LPR保持不變。原因就是考慮到此次調降存量房貸利率，對銀行的息差壓力比較大，所以，暫時沒有動5年期LPR。

"從進一步穩地產、激活市場購房需求、降低存量購房人付息壓力等角度看，後續仍然有調降5年期LPR的可能。"薛洪言表示。下調存量房貸利率，核心目的有二：一是減緩提前還貸潮；二是刺激消費，不排除繼續出台更大力度的利率調降政策。

此外，由於銀行的息差水平已經處於曆史低點，要調降5年期LPR，需要先調降存款利率。薛洪言認為："接下來的四季度，如果我們能看到銀行再次調降存款掛牌利率。那麽，大概率就能看到5年期LPR跟隨調降。"

薛洪言預測，本輪存量房貸利率調降後，對部分貸款人有明顯的減負效果。但整體上看，不少人房貸利率可能還是較高，遠高於當前新發放貸款利率水平。在缺乏有效的投資理財去處的背景下，很多人可能還是會選擇提前還貸。既然不能明顯減緩提前還貸的現象，那麽，此次調降存量房貸利率後，不排除還有繼續下調的可能性。

北京商報記者廖蒙