一線“認房不認貸”政策全麵落地半月有餘，认房效果如何？不认变化還會有更大力度政策出台嗎？

8月末以來，一線“認房不認貸”政策全麵落地，贷后南京、线楼濟南、市有什新青島等二線城市核心區放開限購。认房在新一輪政策密集出台後，不认变化投資者高度關注政策的贷后實施效果。

根據西部證券分析師邊泉水等人的线楼估算，“認房不認貸”政策的市有什新全麵落地可以拉動2023年全國商品住宅銷售同比增速約1.0、0.7和0.3個百分點。认房

西部證券認為，不认变化“認房不認貸”本質上仍屬於鼓勵居民部門加杠杆的贷后政策範疇，未來 1-2 個月，线楼還需要密切跟蹤一二線及全國房地產市場銷售恢複情況，市有什新如果不及預期，第一輪政策僅起到短暫的托底作用，不排除一線政策優化邊界進一步擴張的可能性。

在9月17日的報告中，西部證券回答了這樣幾個關鍵問題：

一線二手房掛牌量目前處於什麽水平，房價有無新的下行壓力？

一線“認房不認貸”政策全麵落地後，二手房看房熱度當周（8.28-9.3）明顯升溫，北上廣深環比分別+16.1%、+15.4%、+9.1%、+13.9%，第二周有所回落，但 仍高於政策落地前水平。政策落地當周一線城市二手房出售掛牌量指數環比+58.8%，新增掛牌量大幅低於今年 2-3 月春節後積壓需求釋放的階段，並且第二周新增掛牌量即開始回落，並未繼續走高。此外，供需博弈下二手房價格端暫時企穩。

掛牌量方麵，萬得數據顯示，在政策發布當周，一線城市二手房出售掛牌量指數環比+58.8%，但新增掛牌量大幅低於今年2-3月春節後積壓需求釋放的階段，並且第二周新增掛牌量即開始回落，並未繼續走高。掛牌價方麵，新政落地後首周掛牌價指數並無明顯異動，基本與前值持平，第二周有小幅上行，環比+0.3%。二手房價格端表現暫時平穩或與新政發布後賣方降價意願減弱，買方需求尚未充分釋放有關。

西部證券認為短期二手房價格持續上行動力不足，在政策嗬護下亦無較大下跌壓力，預計會保持平穩狀態。

具體看，政策落地後一線二手房成交量穩步回升，不同城市間二手房市場表現存在一定分化，北京成交表現好於深圳。

從北京住建委和深圳房管局公布數據來看，在新政發布後， 兩座城市二手房成交量均穩步回升。在新政落地當周（8.28-9.3）和第二周（9.4-9.10）， 北京二手住宅成交套數分別為2692套和2780套，環比分別上升5.5%和3.3%，第三周（9.11-9.17）前5日成交繼續放量，已突破3100 套，環比第二周前5日增長24.6%。深 圳在政策放開當周成交套數環比反而下跌13.8%；第二周才開始反彈，環比+22.6%；第三周前5日，成交量繼續上行，環比+11.6%，表現不及北京。考慮到網簽備案數據的滯後性，預計一線城市二手房成交短期仍會繼續放量，但持續性有待觀察。

新房市場何有變化，房價是否出現一定幅度的上漲？

從日度和周度數據看，一線新房成交除北京近期有持續回升跡象外，其餘城市並未顯著上行，基本保持放開前的成交水平，除近期二手房掛牌量上升後，“賣一買一”帶來的 置換需求進入新房市場需要一定的時間有關之外，與近期新房供應量變化或許也存在一定關聯。

價格端來看，一線新房價格表現同樣存在分化，京滬新房價格穩中有升，廣深相對平穩。

中指院公布數據顯示，在“認房不認貸”政策發布當周，四大一線城市新建商品住宅銷售價格均出現不同程度的上漲，但由於新房市場每周上市項目在成交價格上可能存在較大差別，比如核心區和郊區項目上市時間的錯位，可能會導致新房周度價格數據波動性較大，不便直接對比。如果對周度數據進行平滑（取 4 周移動平均），第 36 周（8.28-9.3）北上 廣深新房價格環比漲幅分別為 1.8%、9.4%、-1.4%、0.5%，第 37 周（9.4-9.10）北上廣深新房價格環比漲幅分別為-0.4%、0.2%、3.0%和 0.7%。其中京滬新房價格近幾周呈穩中有升態勢，廣深房價相對平穩，這也是今年以來一線樓市房價內部分化的映射。

本輪一線樓市新政效果的持續性如何？

“認房不認貸”本質上仍屬於鼓勵居民部門加杠杆的政策範疇。2008年之後我國商品住宅銷售共經曆4輪築底反彈的過程，每一輪均伴隨著居民部門杠杆率的快速抬升，居民願意加杠杆主要基於收入上漲預期和房價上漲預期，目前兩者皆處於曆史偏低位置。

從一線新政落地後的市場表現來看，短期呈現出“量升價穩”的局麵。從邏輯上分析，置換需求才是這一輪一線城市享受政策支持的主力，對於一線本地“賣一買一”的置換人群， 首先要實現“賣一”才能在“買一”的時候認定為首套房。但問題在於換房鏈條啟動的前提是要有足夠的需求承接“賣一”帶來的供給，穿透至底層的話則必須有增量的剛需入場才能盤活整個換房鏈條，否則無法消化新增的二手房供給。

新政落地後，報告認為一線增量的剛需主要來自於那些外地有購房貸款記錄，符合一線購房條件並且計劃在一線置業的人群。這部分人群具體規模不詳，但從近期二手房帶看數據的回落以及掛牌量的積壓可以大致判斷出本輪增量剛需對新增二手房供給的消化能力相對有限，即剛需接盤力量不足。

從另一個角度來看，去年一線首次出現常住人口外流，並且近幾年本地出生人數和結婚人數整體持續走低，對剛需的擴張均會形成掣肘。

“認房不認貸”政策對全國樓市有何影響？

貝殼研究院調研數據顯示，一二線城市賣舊買新對當地新房市場貢獻較高，其中一線城市平均為53%，二線城市平均為21%。根據我們測算，2022年全國一二線城市通過賣舊買新實現的新建商品住宅銷售麵積約為8300萬平。其中，一線城市約為1800萬平，二線城市約為6500萬平。

由於不同城市房地產市場形勢、政策落地時間節點存在差異，在“認房不認貸” 執行後商品房市場的表現同樣存在較大差別。政策放開後4個月，杭州市表現較好、天津 次之、鄭州最差。

西部證券認為，本輪“認房不認貸”全麵落地後，預計對一線樓市的提振效果 強於二線城市。假設在樂觀、中性、悲觀情形下，一線“認房不認貸”政策落地後4個月內商品住宅銷售麵積同比增速較之前4個月分別提升30、20和10個百分點，二城市分別提升 15、10和5個百分點。樂觀、中性和悲觀三種場景下，預計將提升2023年全國商品住宅銷售麵積同比增速 1.0、0.7 和 0.3個百分點。

本輪地產政策的優化力度整體上是超出市場預期的，包括央行層麵連續的降準降息，全國層麵首套和二套房首付比例的普遍下調以及存量貸款利率的調降，另外就是一線“認房不認貸”的全麵落地和二線核心區放開限購，這些政策本身力度不可謂不大，但在當前宏觀經濟預期尚未扭轉以及地產下行壓力較大的情形下，政策效果還有待進一步觀察。

西部證券認為，未來1-2個月，還需要密切跟蹤一二線及全國房地產市場銷售恢複情況，如果不及預期，第一輪政策僅起到短暫的托底作用，不排除一線政策優化邊界進一步擴張的可能性。

普宅認定標準的放鬆、新增貸款加點數的調降以及首付比例的降低或均在政策考量範圍之內，但全麵放鬆限購概率不大。

本文作者：西部證券邊泉水（持證編號：S0800522070002）、西部證券宋進朝（持證編號：S0800521090001），原本標題：《近期一線城市房地產市場有什麽新變化？》，華爾街見聞有所刪減。