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證券時報記者 張一帆

“當前市場顯然超跌了。郁亮研判”在8月31日召開的最新中期業績會上，萬科董事會主席鬱亮對當前市場形勢做出明確判斷，房地“政策已在發力，产市场已希望盡快落地。经超相信在各方麵的郁亮研判共同努力下，隨著經濟運行持續好轉，最新對未來的房地預期逐步穩定，市場會回到健康合理的产市场已水平。”

上半年地產銷售的经超低迷影響了整個行業。國家統計局數據顯示，郁亮研判2023年上半年全國商品房銷售麵積同比下降5.3%，最新其中二季度銷售金額同比下降1.6%。房地萬科的产市场已業績也同樣承壓，公司昨日披露的经超2023年半年報顯示，公司上半年實現營業收入2008.9億元，淨利潤98.7億元，兩項數據分別同比下降2.9%、16.3%。

對於當前市場表現，鬱亮認為：“現階段的市場顯然超跌了，由於地產銷售低迷已經持續了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應。”他坦言，今天所有從業人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都不容易。

不過，正如鬱亮在6月股東大會上向行業喊話“道路是曲折的，前途是光明的”，鬱亮如今再次為行業打氣稱，“從常識來看，有背陰的一麵，就一定有向陽的一麵。在整體低迷的時候，向陽的一麵會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現”。

從行業需求角度，對比美國城鎮化的曆史，鬱亮認為未來房地產行業仍有可為。“按經驗建設水平保守估計，未來10億~12億平方米的新開工是有保障的”。而作為對比，鬱亮分享行業數據預計，按照今年1~7月新開工麵積同比下降25%的速度，我國今年新開工麵積或僅為6.6億平方米，將回到2006年的規模。

“當前政策已在發力了，希望已出台的政策盡快落地實施，推動市場回到健康合理的水平。” 鬱亮進一步呼籲，“盤活存量資產等問題對行業長期健康穩定發展意義重大，政治局會議也提出了有關要求，這對行業是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出台。”

鬱亮相信，在各方麵的共同努力下，隨著經濟運行持續好轉，對未來的預期逐步穩定，市場會回到健康合理的水平。在此過程中，難免還有波浪、曲折，萬科將把準備工作做得更充分，留足冗餘度，築牢安全底線。

萬科做了哪些準備？

首要的是確保公司的經營安全。萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華在會上表示，公司有足夠的信心，可以確保萬科的經營安全，已經築好了最牢固的底線。

韓慧華強調，萬科是一家危機感驅動的公司，長期堅持穩健的財務策略，始終把保持經營安全、健康的財務狀況放在最重要的位置。這表現在三方麵，一是萬科高度重視經營現金流的管理，經營性現金流連續多年保持為正；二是萬科對高杠杆保持敬畏與克製，淨負債率一直處於行業低位；三是萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用。

日前披露的財報顯示，萬科在上半年保持了連續14年的經營性現金流為正。同時，萬科的債務結構進一步優化，短債占有息負債比例降至14.2%的曆史低點，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務的覆蓋倍數從年初的2.1倍提升至2.7倍。國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽均維持了萬科業內領先的信用評級。

在此基礎上，萬科日前宣布終止定增事項並撤回申請文件，根據此前披露預案，公司原擬定增募資規模達150億元。在會上，萬科董秘朱旭對該事項予以回應稱，當前公司A股股價處於低位，經審慎分析，並充分聽取投資者意見，公司決定終止此前的A股定增計劃。朱旭強調，公司各項的融資渠道比較暢通，足以補充相應資金。

其次，萬科正在著力提升投資質量。公司首席運營官、執行副總裁劉肖表示，從投資強度角度上來說，公司過去兩年已經做了一定幅度的調整，公司今年1~8月的投資強度在28%左右，在行業上行期投資強度往往達到40%或者更多，“公司努力在投資強度下降的同時，強調投資的質量”。

圍繞投資策略，劉肖進一步分享了公司的三個標準：第一，市場和客戶基礎比較好，客戶的來源清晰；第二，前置產品解決方案清晰、準確、有把握；第三，就是財務標準。今年1-8月，萬科一共投資了32個項目，總投資額719億，股東IRR水平普遍在20%以上。他預計此前獲取的32個項目平均開盤周期在5個月左右，主要將在今年下半年開盤。

最後，萬科將堅定實施不動產開發、經營、服務並重，各業務持續加強能力建設，提升經營回報水平。萬科表示，將從經營視角完善建管標準，形成更多具備交易條件的優良資產，探索 REITs等創新型工具；從集團整體利益最大化角度推動業務協同。

鬱亮表示，房地產市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。萬科對當前市場的看法和態度，就是築好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。