靴子終於落地。楼市

　　8月31日下午8時許，放出房中國人民銀行、多年大招跌涨國家金融監督管理總局發布最新通知，楼市調整優化住房信貸政策，放出房其中，多年大招跌涨首套住房商貸最低首付款不低於20%，楼市二套住房商貸最低首付款不低於30%。放出房

　　本次降低首付的多年大招跌涨力度可謂多年未有；此外，房貸利率也將進行較大力度的楼市優化調整，包括降低存量房貸利率。放出房

　　這一政策組合拳可謂擲地有聲，多年大招跌涨本次出台樓市新政，楼市有何深意？放出房樓市會迎來什麽變化？

　　首付比例幾乎降至曆史下限

　　8月31日，中國人民銀行、多年大招跌涨國家金融監督管理總局發布《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》，其中主要有四條內容。

　　第一條是對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%。

　　這一新政即為首套房首付20%、二套房首付30%，近十年前，這一政策曾出台過，其後多年，首套房首付最低30%、二套房首付最低40%的房貸政策在全國層麵長期執行，部分城市有所加碼，二套房首付比例要求更高。

　　以一套總價200萬元的房子為例，此前首套房首付需要60萬元，而按照最新政策，首付隻需要40萬元，首付資金低了很多；而如果是二套房，此前首付需要80萬，部分城市需要120萬元，而如今隻需要60萬，購房門檻大為降低。

　　對此，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，從首付比例來看，不論是首套房還是二套房，其最低首付比例幾乎已經降至曆史下限，這將能顯著降低購房門檻，凸顯了政策麵保剛需、促改善、穩市場的用意。

　　第二條是首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

　　即首套房利率政策不變，目前五年期以上LPR為4.2%，部分城市執行的是下調20個基點、再優惠15個左右基點的政策，其房貸利率為3.85%甚至更低，比如鄭州、福州的首套房貸利率已調至3.7%左右。

　　而對於二套房貸款利率，此前多個城市執行的是上調50—90個基點，實際二套房貸利率為4.7—5.1%，根據此次最新政策，二套房上浮基點不低於20個基點即可，這無疑賦予了下調二套房貸利率上浮基點的空間。

　　第三、四條規定，中國人民銀行、金融監管總局各派出機構按照因城施策原則，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地調控要求，自主確定各城市首套和二套住房商貸最低首付款比例和利率下限；各大銀行業金融機構應據此首付比例和利率下限，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

　　中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，此次差別化住房信貸政策調整優化的重點在於，一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限——即不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商貸最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%；二是將二套住房利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

　　曹晶晶表示，此次金融監管部門打開了首付比例和利率下調的空間，根據目前的市場形勢和金融監管部門的這一要求，首套房首付20%、二套房首付30%的新政將會逐步落地，二套房貸利率也將下調，尤其是由於當前多數城市房地產下行壓力較大，因此預計二線城市將很快調整至下限水平等，從政策調整力度看，本次樓市新政具有較高的含金量。

　　樓市仍處於下行期

　　今年以來，樓市曾在5、6月份有所回升，但進入下半年，樓市多個指標均呈現下跌態勢。

　　國家統計局公布，1—7月份，全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

　　1—7月份，房地產開發企業房屋施工麵積799682萬平方米，同比下降6.8%。房屋新開工麵積56969萬平方米，下降24.5%。其中，住宅新開工麵積41546萬平方米，下降25%。

　　與此同時，樓市成交量價也出現下滑，1—7月份，商品房銷售麵積66563萬平方米，同比下降6.5%。尤其是，今年上半年商品房銷售額連續多月保持同比正增長的態勢，但7月份以來，前7個月商品房銷售額70450億元，下降1.5%。

　　7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個；同比上漲城市分別有26個和5個，比上月均減少1個。

　　對此，國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示，2023年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或下降、同比有漲有降。

　　“目前市場顯然是跌過頭了，”8月31日，在萬科2023年中期業績推介會上，萬科董事會主席鬱亮表示，市場低迷持續了一段時間，市場情緒已經受到影響，容易出現各種“過度反應”。

　　他表示，以新開工數來看，2021年新開工數下降11%，2022年新開工量下降40%，今年上半年繼續下降約25%。如果以2020年作為基數，新開工數已經整體下降約60%，回到了2006年的水平。

　　中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華向中國新聞周刊表示，房地產領域的風險點較多且連接麵廣，比如爛尾樓風險、房地產企業爆雷風險、土地財政風險、斷供風險等，都屬於非常棘手的風險。這些風險一旦觸發，容易直接聯接金融體係和地方財政。因而，房地產相對更容易率先引發經濟風險。

　　鄒琳華認為，與日本房地產泡沫期相比，我國仍處於城市化階段，人均收入和生活水平離發達國家還在差距，存在一定規模潛在的剛性和改善性住房需求。隻要政策及時妥當，房地產領域的風險相對更為可控。但如果房價在內外部因素的綜合作用下持續下滑且無有效抑製手段，這些風險點也容易被觸發。由於房地產風險連接麵廣，抑製房地產風險的蔓延，就需要付出更大成本。

　　中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，7月24日中央政治局會議明確，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日國務院常務會議提出，根據不同需求、不同城市等推出有利於房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。根據部署，此次對現行差別化住房信貸政策進行了調整優化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

　　樓市會怎樣走？

　　鄒琳華表示，為了及時有效應對周期性、結構性供大於求帶來的市場衝擊，以及防範可能由此觸發的經濟風險，同時支持剛性和改善性住房需求，可采取調整優化措施。

　　為此，他建議，一是及時撤銷對於住房需求不合時宜的管控限製。這些限製措施包括限購、限貸、限售、限價、限非普住宅等。這些限製措施大都是基於住房短缺、投資投機動力強大的市場背景所製訂，既然房地產市場供求形勢已經發生了重大變化，住房已經不再供不應求，甚至還出現了銷售困難，住房投資投機者也不再湧入住房市場，這些限製政策顯然已經不合時宜。此外，這些限製性政策還限製了居民剛性和改善性住房需求的釋放，妨礙了市場信心的恢複，所以應該及時全麵調整。

　　二是大幅降低購房貸款利率。從當前的信貸市場供求看，無抵押的消費貸利率已經降至3.26%左右，且對這類資金的市場需求仍不足。參照無抵押消費貸利率的供求狀況，目前的房貸利率水平還需要大幅降低，才可能會對市場信心恢複有一定作用。

　　從這一角度看，樓市政策仍有調整空間。

　　2023年8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局三部門發布《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，“認房不認貸”政策終於要走向落地。

　　8月30日，一線城市中的廣州與深圳已經在同一天出台規定落實“認房不認貸政策”。

　　鄒琳華表示，“認房不認貸”可以釋放部分購房需求，對市場信心有一定的提振作用。

　　8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。自2023年9月25日起，降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率。

　　中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，對於符合條件的存量住房貸款，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定。

　　中國首席經濟學家論壇理事長、上海市經濟學會副會長連平表示，降低存量房貸利率可以減輕購房者的利息負擔，對於刺激消費、推動房地產市場複蘇會有積極作用。

　　曹晶晶表示，整體來看，8月底房地產政策優化節奏加快，多項利好政策集中趕在“金九銀十”到來之前落地，將有助於促進房地產市場信心修複和預期改善，推動剛需和改善性需求入市，激活市場交易。

　　鬱亮認為，“樓市的確有前所未有的壓力”，但是，政策正在發力，並且對“盤活存量項目”等對行業中長期有重大影響的方麵都有提出要求，是一種對行業的鼓舞。

　　首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池告訴中國新聞周刊，樓市跟著人口走，作為人口基數大、新增人口多的一二線城市，其市場仍有一定的發展潛力。

　　在鬱亮看來，目前我國城鎮化率65%，這個數字如果預計達到70%，保守估計全國每年應該有10億-12億平方米的新開工數才是合理水平，目前是超跌了。房地產行業能回到健康的水平，過程中會有曲折和波浪。（劉德炳）

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