在剛剛結束的全國政協十四屆二次會議上，全國政協委員、房销中豪律師事務所管委會主席袁小彬提交了《關於借鑒香港商品房預售經驗構建製度層麵“保交樓”的度需提案》，建議讓預售製度回歸公平買賣合同模式，回归即“訂金或定金+交房時付餘款”。公平

商品房預售製度，原则是商品售制指房地產開發企業將尚在建設中的商品房預先出售給買房人，並由買房人支付定金或預付款的房销製度。這樣一個製度在一些國家和地區沿用已久，度需對房地產業的回归發展起到了很大的推動作用。

我國地產業借鑒了這個製度，公平但具體做法卻發生了一些變化。原则

袁小彬委員透露，商品售制在英、房销美、度需新加坡及中國香港等地的商品房預售製度中，購房人先支付5%-10%的定金，並支付到獨立第三方比如律所賬戶監管，交房時購房人再通過按揭或用自有資金支付購房餘款。而在我國的商品房預售製度中，開發商隻要拿到預售許可證（此時房屋才建成25%），就可以銷售，並能拿到並支配全部房款。

由於開發商早早就拿到了全部房款，一旦其由於各種原因未能按期交房，甚至出現爛尾，購房人不但拿不到房屋，還必須按時向銀行償還按揭款。如果購房人違約，銀行有權拍賣房屋優先受償。這意味著在購房者雖未收樓但已交全款或者開始月供的情況下，卻要獨自承擔被延遲交房乃至到期不能交房的全部風險。

這樣一個製度在實踐中暴露了很多弊端。為了給製度打上“補丁”，利用專門的監控賬戶對預售款進行監管，以確保專款專用，一度被寄予厚望。但實際效果卻不盡如人意，因為預售資金被開發商違規使用或挪用的現象並不罕見。

廣受輿論質疑的商品房預售製度應該何去何從？

建議取消是一種聲音。

據媒體報道，自2021年以來，北京、杭州、合肥、西安、寧波等地在土拍環節試點現房銷售，而在2022年，據不完全統計顯示，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟南等地的多宗地塊提及“現房銷售”。似乎證實，全麵取消商品房預售製度、改為現房銷售已經是大勢所趨。

相較之下，主張改革而非全麵取消預售製度的聲音顯得和緩，但考慮到大宗商品收取一定比例的定金其實更容易促成交易的現實，類似意見也值得聽取。

至於具體操作，袁小彬委員建議，購房人訂金或定金（“預售資金”）支付比例不超過10%，開發商未向購房人交房前，購房人無需立即在簽合同時按揭貸款或支付全款。此外，他還建議增加律師事務所作為購房者預售資金的監管方，強化預售資金監管。

眾所周知，從行業實際來看，當下房地產業的邏輯已經變了，要拉回消費者，就必須保障他們的權益，贏得他們的信任，在他們不滿的地方動刀。

按照袁小彬委員的建議，購房者先交一部分定金，交房時再付餘款，這樣一種改革，顯然對買賣雙方更為公平。至於定金以多大比例為宜，隻不過是可以討論的枝節。

在地產業遭遇震蕩，亟須持續健康發展的環境中，像袁小彬委員這樣的建議需要重視。