圖/文 樂居財經研究院

隨著2023年中報季收官，在港上市的指标房企陸續交出上半年的答卷。

上半年，近成從中央到地方先後出台各種政策措施，房企负增著力穩經濟、项重穩增長，指标但房地產市場在前期積壓性需求集中釋放後快速回落，近成繼續陷入低迷，房企负增行業流動性緊張的项重局麵未得到有效改觀。

這種仍有待明朗的指标市場氛圍，在上半年少有房企舉行的近成業績會上就多有體現：

萬科董事會主席鬱亮說，當前市場顯然超跌了，房企负增房地產脫胎換骨需要時間；

越秀地產董事長林昭遠表示，项重行業目前確實仍在尋求築底，指标需求會出現比較大的近成分化；

龍湖管理層則麵對投資者，對未來市場做出判斷，目前房地產行業處於風險出清的中後期，市場信心還有待進一步修複。

具體回到房企的半年報，2023上半年，部分房企的營收雖然已隨著地產的逐步探底，有所回升，但仍隻是極少數，大部分房企仍在濕滑的雪坡上，艱難地尋找著一個穩住腳跟的著力點。

況且，前些年行業的高價地以及市場的不景氣，讓大部分的房企利潤承壓，直至陷入普遍虧損的境地。

上半年，90家已發布中報的港股內資房企，48家為虧損狀態，虧損總額合計超1900億元，這導致90家房企的淨利潤累計為-1064億元。

另外，在關係到企業生死存亡的現金流方麵，雖然房企在土地投資上已經極度節製，而行業融資似乎表麵繁榮，但房企的在手現金仍在持續下降，當中，還包括現金超千億的房企。

期內，在手現金下跌的房企占比近八成，跌幅超50%的房企數量仍在擴大。在衡量房企現金情況的另一項指標上，現金短債比則將大部分的房企拒絕在了“三道紅線”的達標線之外。

正常的經營、回款得不到回歸，行業仍處於持續的失血狀態。

樂居財經研究院重磅推出2023年上半年內房股研究報告，涵蓋營收、淨利、現金、土儲、三條紅線等十大榜單，立體還原房企成色。

營收榜：89家合計1.52萬億，碧桂園居首

2023上半年，已發布年報的89家內房股，總營收取得15160.34億元的成績；平均營收170.34億元。較上年同期均值小幅增長。

與2022同期相比，2023年中期營收榜TOP3座次略有調整，碧桂園以2263.09億元的成績重回內房股“營收王”之位；萬科企業2008.93億元位列第二；中國恒大以1281.81億元位列第三。中國海外發展2023上半年營收891.6億元，排在第四位。

2023上半年，營收超2000億的內房股有兩家房企，比去年上半年多一家；超1000億的內房股有三家房企，與去年上半年持平；營收在500億至千億之間的內房股分別為位列第四至第八位的中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、融創中國，其營收分別為891.60億元、729.71億元、620.44億元、584.73億元。

上半年營收低於10億元的有25家，沿海家園和西王置業營收不足1億元，分別為0.02億元和0.10億元，排在榜單最後。

從營收增速來看，較上年明顯增長，有8家房企2023上半年營收規模實現倍增，相較2022上半年多出3家企業。其中宏安地產增幅高達22851.30%；萬城控股、上坤地產、中國新城市、恒達集團控股、新天地產集團營收增幅在200%-300%之間；另外兩家營收增幅超100%的分別為渝太地產和粵海置地，

在營收總額TOP3中，中國恒大營收同比增長達43.57%，增幅最大；碧桂園同比增長39.38%；萬科企業營收相較去年同期略降2.91%。

有38家房企2023上半年營收下滑，占比近42%。其中，福晟國際營收同比下滑86.83%，在89家內房股中墊底，寶新置地、萊蒙國際緊隨其後，營收跌幅分別為86.27%、81.36%。

此外，營收跌幅超過50%的還有10家企業，分別為漢港控股、華僑城(亞洲)、上實城市開發、深圳控股、金輪天地控股、西王置業、辰興發展、億達中國、弘陽地產、國瑞健康。

淨利榜：盈利數不足一半，48家虧掉1900億

榜單顯示，2023年上半年，已發布年報的90家在港上市內資房企，淨利潤累計為-1064億元。實現盈利的42家房企錄得淨利潤總額836.04億元；另外48家上半年均為虧損狀態，虧損總額合計超1900億元。

虧損總額是盈利總額的兩倍之多。而去年同期披露數據的76家在港上市內資房企中，僅有23家發生虧損。

央國企在逆周期中表現出較強韌性，2023年上半年，淨利潤前三名中有兩家央企，一家混合所有製企業。其中，華潤置地淨利潤同比增長27%，以160.59億元的成績從去年同期的第三名躍居榜首；萬科企業淨利151.68億元，排名下滑至第二位；中國海外發展依舊保持較高的利潤規模，但受營收下滑影響，上半年淨利潤也減少兩成至142.11億元，排在榜單第三位。

此外，越秀地產挺進淨利榜TOP10，排名第七；其餘席位仍被龍湖集團、綠城中國、合生創展集團、新城發展、中國海外宏洋集團、中國金茂占據。

據樂居財經統計，48家錄得虧損的港股房企中，有5家虧損超過百億，分別為碧桂園、恒大、遠洋集團、融創中國以及世茂集團，5家企業虧損總額超過1300億元，占上榜房企虧損總金額的七成，並且遠超所有盈利房企的淨利潤總額。

現金榜：4家超千億，近八成負增長

截至2023年上半年末，84家在港上市房企現金及現金等價物合計1.07萬億元，2022年同期公布該項數據的79家房企總額約為1.08萬億元。

2023年上半年，現金超過千億的房企仍是4位老麵孔：華潤置地、萬科、中國海外發展、碧桂園。其中，華潤置地手握1279.15億元現金躍居榜首；萬科企業以1197.06億元位列第二；中國海外發展1142.14億元保持第三名。

碧桂園半年末現金1011.15億元，排在現金榜第四位。再加上排在第五位的龍湖集團，前5家房企總計“囤錢”5342萬元，約等於其餘79家房企期末現金的總和。

現金榜TOP10的其餘幾家房企分別為：綠城中國、建發國際、保利置業、中國金茂和越秀地產，期末在手現金均在300億元以上。

從增幅來看，2023年上半年，有21家房企現金實現增長。中國新城鎮、粵海置地、天安位居現金增幅榜前三位，均實現現金翻番，其中，中國新城鎮增幅高達400%。萬城控股、恒盛地產、首創钜大、渝太地產、建發國際集團增幅超70%。

去年上半年樣本房企中，近九成現金下跌，僅有7家實現正增長。今年同期從數據表現上來看稍有好轉，現金下跌的房企占比不足八成，但跌幅超50%的房企數量擴大至19家，其中上坤地產跌幅超80%，遠洋集團、國瑞健康、弘陽地產、中國新城市跌幅超70%。

少數股東利潤榜：三成房企少數股東權益占比超50%

2023年上半年，已發布半年報的90家內房股，少數股東權益占比均值為26.56%，比去年同期披露數據的76家房企下降了5.71個百分點。其中：

26家房企少數股東權益占比超過50%，包括花樣年控股、天譽置業、建業地產等；

4家房企少數股東權益為0%，分別是嘉創地產、中渝置地、西王置業、萬科海外；

另有18家房企少數股東權益占比低於10%，包括億達中國、明發集團、華南城、湯臣集團等；

此外，有5家房企少數股東權益占比為負，分別為沿海家園、恒盛地產、渝太地產中國奧園和福晟國際，其中福晟國際少數股東權益占比為-761.89%。

從中報數據來看，多家房企的少數股東權益占總權益的比例（即權益占比）與其分得利潤占淨利潤比例（即損益占比）失衡。兩者差值的絕對值，可以大致反映出背離程度，差值越高，明股實債的可能性就越大。

上半年，90家內房股累計虧損1064億元，而當期少數股東依然擁有正收益，合計分走81億元的利潤。

8家房企少數股東損益占比超過50%，包括中梁控股、五礦地產、招商局置地、中國金茂等。以中梁控股為例，少數股東損益占比達95.80%，期內股東應占溢利為0.18億元，而少數股東應占溢利為4.25億元。

據樂居財經統計，29家房企的少數股東權益占比與損益占比差值超過50%，包括朗詩綠色管理、福晟國際、萊蒙國際、深圳控股、花樣年控股、領地控股等；眾安集團、禹洲集團、碧桂園等19家房企該差值在20%~50%之間；12家房企該差值在10%~20%之間，包括明發集團、五礦地產、華潤置地等；30家房企該差值在0%~10%之間，包括寶新置地、美的置業、中國恒大等；另有4家房企差值為0，為中渝置地、嘉創地產、萬科海外、西王置業。

90家內房股中，朗詩綠色管理少數股東權益占比與損益占比差值高達952.88%；其次為福晟國際，少數股東權益占比與損益占比差值達769.30%。

長短債比榜：兩成房企短債占比超70%

2023年上半年，房地產市場複蘇表現艱難，房企融資仍未回暖。盡管在“金融三支箭”、“金融十六條”等多重利好政策的推動下，不少房企在融資方麵出現了階段性的改善，不過融資開閘仍僅限於優質房企及白名單房企，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

據樂居財經統計，截至2023年6月30日，75家內房股短債占比均值為43.21%，較2022年同期的36.7%提升了6.51個百分點，短期償債壓力正在走高。

上半年，75家內房股中，短債占比低於10%的“優等生”僅有3家，較2022年同期減少4家，分別為中渝置地4.79%、建發國際集團5.66%、明發集團7.48%；此外，中國新城市、中國海外發展、越秀地產、朗詩綠色管理、中國金茂、萬科企業、金地商置、中國新城鎮、沿海家園、龍湖集團共10家房企的短債占比低於20%。

上半年短債占比降幅最大的5家分別是上實城市開發、富力地產、上海證大、越秀地產、朗詩綠色管理。

榜單中，有24家房企短債占比超過50%，短期債務承壓，其中，中國恒大短債比為93.21%。

數據顯示，2023年上半年房企債券到期總規模為3953億元，而發行規模僅為1686億元，到期規模高出發行規模134%。換句話說，房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。

值得注意的是，2023年三季度也是地產債到期高峰，今年房企的償債壓力依然巨大。如何調整債務結構、降低短債比例，搭建房企財務防火牆成為重中之重。

據統計，75家房企長短債比均值為2.76倍，較2022年同期有所下降。其中，中渝置地以19.88倍領跑，較2022年同期大幅提升，短債占比大幅下降，短期資金壓力相對較小；建發國際集團、明發集團長短債比均超過10倍，中國新城市、中國海外發展、越秀地產、朗詩綠色管理、中國金茂、萬科企業、金地商置、中國新城鎮、沿海家園超過5倍。

相較於2022年同期，長短債比超過10倍的數量減少1家，超過5倍的增加3家；另有24家房企長短債比不足1倍。

土儲榜：全員縮減，僅3家過億

《2023上半年內房股土儲榜》所列63家房企土儲總麵積15.91億平方米，三家土儲超億方，依次為中國恒大1.90億平方米，融創中國1.86億平方米，萬科企業1.08億平方米；華潤置地、中國海外發展、世茂集團、龍湖集團的總土儲超過5000萬平方米。

與去年底相比，土儲規模普遍“縮水”，頭部房企中，僅華潤置地有小幅增長，萬科企業較期初減少1482萬平方米，中國金茂減少近900萬平方米，綠城中國也減少了500萬平方米。

逾四成房企土儲麵積在1000萬平方米以下，排在榜單末位的萊蒙國際、珠光控股、福晟國際和華僑城（亞洲）“囤地”不足百萬方。

今年上半年，拿地主力仍為央國企，據統計，上半年拿地金額TOP100企業中，央國企拿地金額占比達到60%，占據絕對主力，城投平台以及民企拿地金額比重分別是18%和22%。

從拿地金額來看，上半年華潤置地斥資532.5億元，拿地麵積274.2萬平方米；萬科地產拿地金額460.7億元，拿地麵積260.1萬平方米；中國金茂拿地金額同比增長219%達123.4億元，保利置業同比增長194%，越秀地產拿地金額同比增長90%。

融資成本榜：平均5.6%，4家低於4%

一家企業融資成本的高低，從某種程度上能反應出該企業基本麵、負債水平、流動性的優劣。

據樂居財經統計，2023上半年披露融資成本的32家內房股平均水平為5.61%。其中，中國海外發展融資成本最低，為3.54%，其次為華潤置地3.56%，萬科企業和越秀地產的融資成本也都低於4%。

與往年一樣，央國資地產商具有明顯的融資優勢。融資成本最低的TOP10房企中，中國海外發展、華潤置地、越秀地產、保利置業、粵海置地、深圳控股、中海宏洋等7家為央國企，萬科、綠城中國為混和所有製，僅龍湖集團一家民營房企。

榜單中融資成本高於5%的房企有18家，其中，金輪天地控股在期末融資成本下降了57BP情況，仍達到9.7%的高位。此外，雅居樂集團、綠景中國地產、禹洲集團、中國恒大、景業名邦集團等，融資成本均超過7%，飽受“錢貴”困擾。

與2023年上半年期初相比，15家房企期末融資成本下降，除金輪天地控股以外，北京北辰實業股份和中國海外宏洋集團降幅也達到40個基點；萬科企業、合生創展下降超30個基點。

同樣也有不少房企的融資成本增長較快，中渝置地較期初增加190BP，萊蒙國際增加170BP、景業名邦、雅居樂、瑞安房地產也增加了100個基點以上。

“三道紅線”榜：13家全紅，現金短債比成重災區

榜單顯示，目前已披露“三條紅線”數據的內房股有65家。其中，“三條紅線”全部達標的綠檔房企有18家，踩中一條“紅線”的黃檔房企有19家，踩中兩條“紅線”的橙檔房企有15家，踩中三條“紅線”的紅檔房企有13家。

按照“紅線”要求，“現金短債比”不得低於1倍，淨負債率不得高於100%，剔除預收後的資產負債率不得高於70%。

從“淨負債率”指標來看，39家房企該值低於100%，指標及格率為60%，相較2022年下降約14.1個百分點。65家內房股淨負債率均值為209.48%。其中，花樣年控股、天譽置業淨負債率分別為3393.90%、2166.94%，遠高於行業均值。三巽集團、新天地產集團、中國新城鎮、港龍中國地產、華潤置地5家房企淨負債率低於30%，安全邊際較高。

從“剔除預收後的資產負債率”指標來看，49家房企該值低於70%，指標及格率為75%，相較2022年底的63%，提升約12個百分點。65家內房股剔除預收後的資產負債率均值為59.4%。

“現金短債比”是衡量企業中長期償債能力及預測破產的最可靠指標，該項指標卻將七成房企攔在綠檔之外，上半年僅有19家房企現金短債比高於1倍，指標及格率不足30%，相較2022年底的33.3%，下降約4.1個百分點。

七成企業現金短債比小於1，平均0.35倍。綠檔的18家企業現金短債比平均水平為2.79倍，其中，建發國際集團現金短債比超過11倍。而橙檔也有1家企業現金短債比高於1倍，為首創钜大，其現金短債比為1.46倍。

資產轉讓收益榜：六成房企割肉套現虧損35億

《2023上半年內房股資產轉讓收益榜》統計了20家在中報裏披露資產轉讓數據的房企，包括出售子公司、聯營公司、合營公司的收益。其中，8家錄得正收益，占比40%，合計收益54.24億元；另外12家房企出售資產呈現不同程度的虧損，金額累計達35.19億元。

具體來看，世茂集團上半年通過出售資產獲得42.31億元，在榜單裏收益最高，占淨利潤的比例為-36.40%；融創中國通過出售資產的收益為6.93億元，占淨利潤的比例為-4.06%；建業地產通過出售資產的收益為4.49億元，占淨利潤的比例為-38.42%。

世茂從2022年起陸續轉讓資產，今年上半年，上海外灘茂悅大酒店、香港世茂東湧酒店群，以及許榮茂在倫敦金融城的大樓也被擺上貨架，出售所得款項大部分用於降低其負債。融創中國雖在中報中表示不再低價處置核心資產，以保證公司有一個好的恢複基礎，但在今年8月，仍是先後宣布出售與首開合作開發的福州榕耀之城項目，以及臻華府、望金沙酒店、合肥秀場酒店等3個項目，均為解決債務問題。

為應對債務困局，出險房企持續通過出售資產積極“自救”，一部分通過轉讓收益成功扭虧，但也有部分房企則扛著虧損轉讓的壓力“拋售”，隻為快速變現。

上半年出售資產虧損房企有12家，其中，德信中國通過出售資產的收益為-1.98億元，占淨利潤的比例為54%；中國奧園通過出售資產的收益為-6.31億元，占淨利潤的比例為21.79%；上坤地產通過出售資產的收益為-2628.4萬元，占淨利潤的比例為6.32%。

通過轉讓收益占稅前利潤的比例，可以大致推測資產轉讓對房企當期業績的影響。

上半年，資產轉讓收益占淨利潤比例呈現負數的房企有7家，分別為雅居樂集團、佳兆業集團、富力地產、龍湖集團、融創中國、世茂集團、建業地產，分別為-0.05%、-0.27%、-0.61%、-1.51%、-4.06%、-36.40%、-38.42%。

業績潛力榜：預售款4.68萬億元，為營收3倍

2023上半年，共有78家內房股披露合同負債（或預售樓款）數據，累計金額4.68萬億元。當期這78家房企錄得總營收約1.48萬億元，合同負債總額是營收的3.16倍。

合同負債超千億元的房企共有12家。其中，中國恒大以6039.79億元居首，碧桂園6035.88億元排名第二；萬科企業以4295.15億元位列第三。此外，華潤置地、融創中國、建發國際集團的合同負債金額也都超過2000億元。

合同負債在100億元到1000億元之間的房企共31家，包括越秀地產、中駿集團控股、保利置業集團、富力地產、佳兆業集團等。

合同負債低於10億元的房企共11家，其中上海證大、SOHO中國和西王置業的合同負債不到1億元。

從增幅來看，上半年，有31家房企合同負債較去年末實現增長，萬城控股、首創钜大、深圳控股為合同負債增幅榜前三位，其中萬城控股較去年末增356.41%；有43家房企合同負債較去年末下降，其中，偉業控股合同負債跌幅最高，為-80.27%。

合同負債主要為預售樓款，這些已售未結轉的資源是房企業績的“糧倉”。正常情況下，當合同負債越高、合同負債與營收的倍數越高，房企未來的業績潛力越大。

從合同負債與營收的倍數關係來看，千億級房企中，建發國際的合同負債是當期營收的10倍左右，融創中國、中國恒大的比值在5倍左右。

合同負債與營收的倍數小於1倍的房企有11家。其中，中電光穀、偉業控股、萊蒙國際房企、上海證大、朗詩綠色管理、西王置業合同負債與營收的倍數小於0.50，SOHO中國倍數為0。

製表/李奕和、魏薇、楊宏彬

文/李奕和、劉治穎、李禮、王敏、如意