穿越急湍的時候，築牢壓艙石顯得格外重要。房企

作為國民經濟的半年报新支柱產業，房地產仍然麵臨著較多的周期筑牢不確定性因素：今年上半年，全國房地產開發投資58550億元，下何同比下降7.9%，压舱商品房銷售麵積同比下降5.3%，透视市場重回正軌仍需時間。房企

房企猶如逆水前行的半年报新船隻，求穩成為擺在麵前的周期筑牢共同命題。

積極信號的下何是，今年以來國民經濟持續保持相對平穩的压舱態勢：上半年，國內生產總值同比增長5.5%，透视快於2022年全年3%的房企經濟增速，這也讓房地產有了企穩的半年报新基礎。

另外，最近一係列政策的推出，也為市場回暖添了希望的“一把火”——首付比例和利率普降、各地陸續推行“認房不認貸”、各大金融機構下調存量房貸利率……市場普遍認為，市場環境逐步轉好，需求側信心正在修複。

“不能在春天來了的時候倒下”，這成為房企共同的心聲，必須築牢壓艙石。各家房企的中報，成為觀察其穩健性的絕佳窗口。

Choice數據顯示，截至8月31日，109家A股上市房企發布了2023年半年報。大部分房企處在營收增長、利潤待增長的態勢。比如華僑城A實現主營業務收入194億元，同比上升19%，淨利潤-14億元。

各方更關注的，其實是房企的流動性。頭部房企爆發債務危機的消息不時傳來，下半年房企還將步入償債高峰期。在此背景下，常規業務是否具備“造血”能力，也已成為判斷企業底色的重要標尺。

在不確定性的周期裏，信心比黃金還重要，那麽哪些房企能帶來“比黃金還重要”的信心呢？

現金流，新的“壓艙石”

穩地產，對於穩經濟、穩就業、防風險至關重要。

畢竟，房地產仍然是國民經濟第一大支柱行業：2022年房地產業增加值為7.3萬億元，占GDP的6.1%，關係60多個行業、幾千萬人就業。

盡管上半年，整個市場處在下行狀態。但最近一段時間的政策利好，讓市場愈發呈現“穩”的態勢。

具體來看，降低存量首套房貸利率，能夠幫助大家減輕還貸壓力，提振消費信心；降低住房貸款首付比例和利率下行，能夠降低購房門檻和購房成本，釋放剛性和改善性住房需求。

這一係列政策組合拳，力度堪稱“過去十年之最”。業界普遍認為，這給市場注入了強心劑，能夠緩和今年以來房地產持續下行的態勢。

那麽，當地產行業有企穩信號時，房企表現如何呢？透過房企的半年報，可以觀察到一些信號——大量房企在財報裏強調流動性。畢竟，更穩定的現金流意味著更理想的安全邊際。一向有危機意識的萬科，在財報裏特地強調：

現金流安全是底線。

從流動性管理這一角度來看，不少房企的表現還是相當穩健的。

根據華僑城A的2023年中報，截至報告期末公司貨幣資金較期初增長27億元，達到443億元，占總資產比例超過11%，現金短債比2.05。經營性淨現金流0.9億元，同比增長101.46%，流動性有所改善。

與此同時，華僑城A還在持續改善資本結構。截至報告期末，其有息負債總額1343億元，其中短期借款及一年內到期非流動負債占比12%，長期借款及應付債券占比88%。

通過銷售“開源”，改善資本結構“節流”，才能讓流動性得到改觀。

流動性管理，已經成為新時期裏房企的壓艙石，而不是曾經的“三高”發展方式。

地產黃金年代，許多房企偏愛“高杠杆、高負債、高周轉”的發展方式，把巨額融資主要用於拿地、建房、銷售、再拿地，實現循環式增長。

那時候，行業處在高速發展態勢，這套發展方式尚能奏效。然而，中國地產已經走過二十多年，潮水的方向已經發生變化。行業已經從當年的黃金年代、白銀時代，進入到後來的青銅以及黑鐵時代。

尤其是過去三年，房地產的日子很難熬，整體在壓力中前行。“三高”的發展方式已經難以為繼，保持現金流健康才是保持穩健發展的關鍵。

差異化競爭，築牢壓艙石

潮水方向變化時，能夠更容易辨別裸泳者和弄潮兒。

當地產行業在高壓中前行，有的房企不堪重負逐漸掉隊，有的通過良好的流動性保持穩健前行。

經營模式決定了房企差異化的競爭壁壘，直接影響著業績表現和現金流安全。“競爭戰略之父”的邁克爾.波特就曾表示：

企業建立起差別競爭優勢，能夠形成行業壁壘，並帶來的較高的邊際收益。

對於房企來說，因為創造了更高的競爭壁壘，從而能夠獲得更大的收益，進而改善流動性。這是它們在新周期裏築牢壓艙石的關鍵。

可以看到，華僑城A的收入主要由房地產業務和旅遊綜合業務兩部分組成，前者收入為90.89億元，後者收入為103.06億元。

作為華僑城A的第一大主業，房地產開發業務踐行“一體兩翼三功能”的發展新模式，簡單說，“一體”指以房地產開發為主體業務；“兩翼”中的“一翼”是作為房地產開發項目有機組成部分的文旅項目，“另一翼”是商業、酒店、物管、會展等相關泛地產業務；“三功能”，是指最終實現“投資、運營、服務”的多元化功能。

“一體”用健康的地產體魄作為各項業務的支撐，“兩翼”融匯文旅、商業、酒店等不同業態建立成長空間，“三功能”讓多元服務形態有了醞釀商業化學反應的空間。

今年上半年，華僑城A在內部實施“以銷定產”、“以收定投”的策略，目的是加快房地產項目去化，確保現金流穩定。中報顯示，華僑城A房地產開發銷售業務累計實現簽約銷售麵積108.2萬平方米，簽約銷售額227.7億元。

物業管理方麵，華僑城A已布局全國56座城市。管理項目374個，較2022年末增加58個；管理麵積共6215萬平方米，較2022年末提升33%；商業方麵，今年上半年華僑城A聯動6城9個商業項目，發揮品牌優勢組織開展“愛有Mó力”活動，拓展出文旅商業流量玩法。

華僑城A第二大主業旅遊綜合業務的收入，則跟增長的遊客數密切相關。

文化和旅遊部發布的《2023年上半年國內旅遊數據情況》顯示，上半年國內旅遊總人次23.84億，同比增長63.9%；國內旅遊收入2.30萬億元，同比增長95.9%。分季度看，二季度國內旅遊總人次11.68億，同比增長86.9%。

今年上半年，華僑城A旗下文旅項目共計接待遊客超4400萬人次，較去年同期增長74%，表現搶眼。由此可見，取得如此成績，既離不開國內文旅市場全麵持續回暖的宏觀大勢，又不能忽視華僑城A文旅產品的豐富性。

放眼整個地產行業，落實差異化發展已經成為優質房企的共同選擇。有的房企把房地產開發業務作為核心收入來源，同時還在布局商業投資、租賃住房、物業管理等經營性業務。有的房企，堅持地產開發與服務並舉的發展模式，同樣挖掘出新的增量。

總體上，透過各大房企的財報，可以看到它們的差異化模式，加固了競爭壁壘，帶來了業績提升和現金流安全，也築牢了壓艙石。

回歸本質，行穩致遠

在穿越周期的時候，企業比拚的是誰活得更久。

往後看，房地產行業將從增量時代進入存量市場。在存量時代，新房及二手房市場規模合計將超20萬億元，對於房企來說依然存在機會。

當然，不是每一家房企都能在存量時代抓住機會，分化，將是未來房地產市場的關鍵詞。

要想在分化局麵中不被淘汰出局、實現長期主義，就要明白一個道理：

大道至簡。

說白了，這意味著要回歸本質、回歸常識。

過去很多房企喜歡對外瘋狂擴張，出險之後難以自拔的案例不勝枚舉。當下，不確定性因素仍在，更不應該盲目出擊，而是應該對內生長，苦修內功，真正做到：

專業化。

巴菲特曾提出能力圈理念：每個人都有自己的能力圈，重要的不是能力圈有多大，而是待在能力圈的範圍之內。

“專業人辦專業事”，這才是行穩致遠，實現高質量發展，持續築牢壓艙石的秘鑰。

萬科在發展初期，就確立了從多元化經營轉向以房地產為核心的專業化經營。具體怎麽專業化呢？最初萬科的專業化的思路是可以複製的標準化生產，比如“要在工廠裏生產房子”。萬科的目標是，能夠像汽車製造工廠一樣建造房子，以標準化、一體化的生產方式來確保產品達到統一的質量標準。

實現“專業人辦專業事”，也是華僑城A近幾年一直在推動的事。

今年上半年，華僑城A基本完成存量在運營項目管理重組，各事業部和城市公司主要負責公司房地產開發銷售業務。主題公園、自然人文景區、商業、酒店項目，分別由公司旗下歡樂穀集團、旅發集團、商管公司、酒店集團集中管理、一體運營。

△北京歡樂穀

在全麵完成城市公司組建的基礎上，華僑城A還健全了與之適配的配套製度體係，同時加快落實產品和成本標準化建設，做到產品提質、成本受控，不斷提升項目開發管控能力。

專業不專業，有時候並非靠企業自吹自擂，而是靠成績檢驗。憑借專業化運作，今年上半年華僑城A的銷售費用、管理費用分別同比下降26%、17%。另外，華僑城A東莞鬆湖原岸項目，獲得東莞市2023年新房首次開盤銷售榜單第一；佛山順德二期項目開盤當日銷售套數、金額均刷新近兩年順德市場紀錄，去化效果不俗。

企業隻有一條護城河，就是不斷創造長期價值。可以說，華僑城A在持續回歸本質，在專業化運營發展的路線上創造出長期價值。

做企業，有時候在內核上是相通的。華為能夠在經曆多重壓力之後持續向前，核心原因之一就是采取了聚焦主航道的戰略，利用差異化競爭，築牢了穿越周期中的壓艙石，並堅持專業主義進而實現長期主義。

如今來看，房企也需要用差異化競爭模式保持穩健的流動性，築牢壓艙石，並且通過專業化經營來創造長期價值。

這才是房企成功穿越周期的正確之道。