大招落地。

今日，影响廣州放開“認房不認貸”，探讨深圳接著，认房雙子星城市全部放開，影响打開了一線城市實質性鬆綁的探讨窗口。

廣州細則已出，认房深圳還未出，影响我想應該都一致。探讨基於廣州的认房版本，簡單說一下要點：

1）隻看本地有無房產，影响不看有無貸款。探讨2）以家庭計算套數（深圳應該也一樣）。认房3）以8.18為界（深圳以8.31為界）。影响4）以住房貸款合同為界。探讨

以下麵這張圖，我們來做一些探討。

量化看深圳，“認房不認貸”啟動，房貸利率從4.8%下調到了4.5%，下調了6.25%（廣州下調的更多）。（名下無房條件下）首付則從5成/6成下調到最低3成，最高下降了一半。

假如你在深圳要買1000萬的房子，名下無房，本身背有1筆貸款記錄。如此，則原來需要支付至少6成即600萬的首期款，利率則為4.8%，400萬貸款30年期月供為2.1萬。而8.30新政之後，你則需要支付3成即300萬的首期款，利率為4.5%。貸款700萬，同樣年限月供為3.55萬。如果同樣貸款400萬，月供為2萬，少了1000。

這裏還沒有考慮到指導價帶來的約束威力，簡言之，先前，許多受困於首期款的改善型買家，這時候被“釋放了”。“認房不認貸”，就是讓你可以更高的撬動杠杆，原來不了車的需求現在可以上了。

關於這個的歡呼很多文章已經刷屏了，咱就不重複了，確是很大級別的刺激。我不給大家潑冷水，也不打雞血，出於個人的微觀“做對”做一些探討。

就探討一個問題：“認房不認貸”它的影響有多大？

較為普遍性的一個看法是：以2014年“認房不認貸”作為比較基礎，來暗示今次的市場會重演2015-2016年之後的房地產周期。大家都知道，2015年之後深圳的房價直接翻倍。這樣的暗示，的確極具誘惑力。

我不敢做此想。

談幾點看法，供讀者們探討。

1）“認房不認貸”目的是釋放改善性需求。

首套剛需不論，因為先前的政策對首套剛需也已經比較的友好，這個政策他們不受益。改善性需求直接受益，因為幾個因素，一是2017年之後的“認房又認貸”推行至今，積壓了相當部分的需求。二是2021年2月的指導價推行，又積壓了相當部分的需求。三是二套房貸利率的加碼，又積壓了相當部分的需求。

市場苦降首付久矣，現在放開，等於是放大了需求分母。原來有一些人賣了房子，名下無房，先前置換不起，現在可以了。原來有一些人滿足深圳購房條件，在深無房，但在外地有貸款記錄，先前不能貸款，現在也可以貸款了。再者，原來有許多人對自己的住房不滿意，知道賣了也無法貸款，索性也不賣了，影響了換房子，現在也可以推進了……

這部分人群有多少，難以量化，但是考慮到上麵的因素，分母一定是不少。政策給了口子，讓他們去換房。

2）認房不認貸的本質是“加杠杆”。

開口子很重要，要比不開口子重要，“認房又認貸”，大家就都沒得玩，放開是對的，尤其在當下更有重要的現實意義——郭嘉要擴大內需嘛。

但是今日之問題不在上述。

“認房不認貸”的本質是“加杠杆”，也就是增加負債，這是我們必須要著重強調的一點。

如此，在今天的市場環境下，這個問題可以轉換成：什麽情況下，你願意舉債擴張？

答案我前麵其實寫過幾篇了，隻看一個根本指標：預期未來收入確定並樂觀。這是最大的根本。

道理很簡單，每個人現在的消費都是你未來的收入，你現在敢消費，是基於你預期未來自己能夠賺到更多的收入。隻有人們預期自己的未來可以賺到更多的收入的情況下，他才會敢於在今天舉債。如果，如果他預期未來的收入下滑（甚至為零），那結果就是縮表。

今天的房地產市場乃至整個宏觀經濟，問題在這裏。這是和過往尤其是2014不一樣的地方，所以我才在上次寫道：今天房地產行業、房地產市場最根本的問題，是要回答清楚，到底這一次調整是周期性的，還是非周期性的。上麵以2014年為例，講的是周期，但結合著當下及未來市場的演變，恐怕人們的內心還是比較擔心那個不確定性。

3）改善性買家的顧慮。

講一個朋友的例子，也許代表了一部分改善型買家現在的心態。我有個朋友剛剛賣掉了在深圳唯一的一套房子，現在可以一次性（也可以3成首付）買個千把萬的房子。但是他說自己不想貸那麽錢，甚至最好貸款都不要貸。覺得人到中年，依然弄個大幾百萬的貸款背著，得不償失。

一斑窺豹，我們在討論改善性需求的時候，隻注意到了改善性需求對住房條件的不滿意，以及他們再消費的實力，但是沒有注意到他們今時今日的壓力。許多改善性買家的年齡可能上麵有四個老人，下麵“兩個書包”。每天一睜眼就是很多開支，這個是年輕人未必想象到的。讓他再貸款大幾百萬，不要說貸不了30年了，就是可以，他也不一定願意猛上杠杆了。

注意，這些壓力在過往當然也都存在，但是今天這些壓力被放大了。原因就是上麵講的，這幫子改善性買家對自己的未來，不一定再是興高采烈，更可能反而是憂心忡忡。

所以，結論一句話，認房不認貸，首付下降，是正確的大好事，能夠在短期激活相當部分的改善性需求，成交量衝一波，情緒回暖一下。但，同時值得注意的是，今天的實況，改善性買家可能不需要政策降到3成那麽多，因為他未必再願意/敢於撬動那麽高的杠杆。預期未來房價會上漲，或者預期未來會出現大通脹，他才敢今天大幅增加負債，高歌猛進的擴表。但這些預期現在來看，都存在很大的不確定性。

以我來看，房貸利率可以降得更多些，減低所有人的遠端成本，意義更好。房貸利率4.5%和房貸利率3%，700萬的貸款，月供可以少接近6000塊。直接減少供房人的現金支出，太重要了。現在這個房貸利率，不能說高，但絕對不低，還有進一步下降的空間。

我們幹房地產分析這一行，當然會著意的強調它的影響很大，但最終大不大要看市場先生來說話。我更傾向於關注個人操作，敲黑板再三強調重點：“降杠杆”依然是未來幾年的戰略性動作。如果你需要賣一換一，那麽當然可以，住的更好，有一筆自己的不動產，是人生和家庭很重要的事。我們從“住的更好”的邏輯，可以講得圓，但如果還是想著搏漲價，風險有點大。

道行且阻，咱們悠著點兒，不著急。

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