2023年9月14日，由中國企業評價協會、顺保清華大學房地產研究所、利国力国北京中指信息技術研究院主辦，业实北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的现可性“2023中國房地產品牌價值研究成果發布會暨第二十屆中國房地產品牌發展論壇”在北京隆重召開。

各位來賓、行業的邹福资服资企值进同仁們：大家下午好！非常榮幸能夠代表保利物業在此跟大家分享交流。顺保

保利物業是利国力国保利發展旗下專注物業管理的上市服務企業，在母公司發展規劃和品牌戰略的业实牽引下，我們以大物業時代的现可性國家力量為品牌定位，深耕住宅、持续商辦、邹福资服资企值进公服三大業態，顺保形成了麵向不同類型客戶的利国力国服務子品牌，受益於保利發展強大品牌影響力的護航，我們的商辦服務起步於2007廣州保利國際廣場，逐漸形成了差異化的競爭能力和品牌效益，打造了以500強服務500強的星雲企服商服品牌。作為服務型企業，我們品牌上的追求和進步源自與服務專業和品質上的不斷精進，更來源於我們對客戶，對需求，對市場的深刻洞察，因此借助品牌發布會的平台，我與各位同仁分享一下保利物業對商辦服務的發展前景和品牌價值的思考。

國內商辦服務行業的發展也是企業服務管理需求的進化，1952年隨著我國第一棟寫字樓亞細亞大樓在外灘的建成，中國第一次有了商辦服務的雛形，重心是基礎的辦公空間的管理，隨著改革開放，大批外資迅速湧入，以五大行為範本，國內建立了國際化服務標準，傳統商業地產開啟快速增長的30年，2010年左右我內頭部會計企業，比如華為、阿裏、騰訊開始采用FM的模式管理企業的非核心業務，這一名詞在商辦服務領域被熟知，公開數據顯示中國的FM市場外包比例約為33%，遠低於國際的平均水平，但是增速超過平均水平的兩倍。

當下，受歡迎不確定性的影響，企業越來越關注優化流程和降低運營成本，希望服務商可以一站式的管理全域問題和需求，FM開始向IFM發展，形成了以企業需求構建服務困家的邏輯，目前，IFM領域國內物氣大多處於起步階段，初步探索產品化，打造特色優勢，保利物業2018年建立商辦服務品牌星雲企服，形成了資產管理+物業管理+企業服務的三位一體的服務內核，2023年我們針對國資客戶升級國資4T服務產品和一紅一綠服務特色，以定製服務方案，內嵌式服務方式參與到國資客戶的非核心業務，探索從MF到IFM的服務模式進階。

IMF進程的過程中我們有意無意接觸和服務了這一類的商辦客戶，他們來自於關係國計民生，關係發展經濟，壯大綜合國立使命的國資企業。其中電力、電信、交通運輸、稅務及保險，銀行及民生的八大民生行業的客戶占比最大，他們的服務需求在西方化主導的業務模式和評估體係中遠未為充分挖掘和重視，物業企業對這類企業專業和精準的響應蘊含著廣闊的市場機會。

保利物業結合近30份國家和各省市政策要求的解讀，九城20餘家大型企業的問卷調查，8位核心國資客戶的深度訪談，提取了國資企業新經濟格局五大需求，一是經濟效益，治理須提高經濟效益，實現良好的盈利狀態，為國家經濟增長做出貢獻。二是社會責任承擔社會責任，積極承擔公益社會，促進社會發展與進步。三是創新與變革，引進新技術、新管理模式，不斷適應市場需求的變化。四是員工福利與發展，更關注員工的福利，為員工的個人發展創造空間。五是可持續發展，積極履行環境保護責任，推動綠色發展減少對環境的負麵影響。這五大需求影射出國資企業的韌性要求愈加凸顯，能力要求愈發全麵，隨著一利五率中國特色估值體係，ESG專項報告披露全覆蓋國資企業開始關注多元績效。

行業機遇是靠參與者不斷常識創新突破而捕捉的，在新的發展理念下，國資企業兼顧經濟性和社會性，追求可持續性價值的需求，不應被忽視，我們與國資企業一樣肩負著國家戰略的使命擔當，作為服務者我們理當更理解他們在新發展理念下對於服務的更高需求。

比國資更懂國資，客戶需求的進階給商辦服務帶來了進一步的機遇，同時也是能力的更大挑戰，在服務決策上從服務的供應商向內嵌式個性後勤服務方轉變，服務更深入融入國資客戶的生態體係裏，這一單單是一個普通的第三方服務商，而是企業的戰略合作夥伴，共同應對新平衡趨勢，實現共同發展。在服務理念上以關注物+人的物業管理向關注經濟、環境、社會價值的可持續共贏轉變，國資企業越來越注重環境保護和可持續發展，作為服務商更應該提供可持續發展的產品和服務，幫助國資企業實現綠色可持續發展，共同踐行社會責任。

在服務能力上，從垂直專業化的能力向產業鏈集成能力轉變，業務廣度上應具備服務企業辦公生產、生活多元場景的能力，配合客戶發展的業務需求，提高對企業服務的滲透度，在業務深度上除基礎業務服務外物業企業應該提供一係列的泛行政服務，包括能源管理、環境治理等，促進客戶效率的提升，通過集成能力的多樣化、多層次，靈活適配客戶的衍生需求。

在服務交互我上從服務質量的單一評價視角向質量和效率並重的視角轉變，創新技術模式，運用數字化工具，實現服務流程能追蹤，服務結果能量化，服務估值能夠評估，將成為商辦行業發展的趨勢，以國資服務國資。基於助力客戶實現發展經濟性和社會性的平衡，兼顧樓宇空間管理和內嵌式服務的響應，保利物業進一步升級國資適配產品，重塑三個一，國資服務的新模式即全麵評估運營價值，指導服務迭代，搭建一套價值指數，精準匹配成本采購，人才物適配，形成一張服務清單，靈活回應動態需求，利顯服務效果，固定一組落地流程。一是一套指數，即“兩度兩值一效率”體現客戶為導向的運營價值，我們基於對國際國內標準的解讀，以及對司法部、國開行、國電投等超百家國資客戶服務的沉澱，搭建了這套運營價值評估指數，區別於現有的國際評價指標。

首先基於場景運營的視角，從人與空間的關係出發，我們增加了以人的生活體驗和生活效率提升為核心的評估指標，構建成為硬空間的設施平穩度加軟服務的運營響應度。

其次，站在整體運營的視角，增加了服務企業社會經濟提升的評估指標，即資產價值和社會價值。

最後，以運營核心結果為導向，設置了組織效率的指標，這套指數最終輸出的不是一個分數，而是一張項目運營價值的體檢表。

這套指數我們嚐試於智慧樓宇銜接，目前正在保利保持的總部辦公大樓進行試運行。21張清單，幫助客戶理解和采購定製化的服務產品，對應兩度兩值一效率的運營價值指數，基於樓宇的專業化管理和國資的專業化服務兩大維度，我們為客戶提供了171項服務選配的清單，清單將產品內容分為三大類，內嵌式後勤服務，讓客戶的主業可以更聚焦，運營式資產服務讓客戶資產更健康，可持續發展服務讓企業發展更高質，目前我們已經有了一些嚐試和沉澱。

在內嵌式後勤服務方麵深挖專業能力，延展服務內容，圍繞客戶需求提升品質，我們服務了國家開發銀行從從總行到旗下的三家子公司，再到四家地方分行，覆蓋超過2500人辦公，國電投從辦公空間到中試基地的科研空間到生活空間。在運營式資產方麵，依托母公司發揮資源整合的優勢，構築了資源群生態鏈，我們通過搭建資源共享的平台，拉通客戶需求與合作欲求，打造樓宇朋友圈，實現服務價值最大化，比如助力陝西人壽獲得雙認證，提升客戶的資產價值，出租率從85%到94%，持續的穩步提升。

在可持續發展方麵圍繞國家雙碳目標提供從樓宇雙碳評估，雙碳解決方案到綠色能源管理的全周期的綠色服務。

一組流程，這是保證服務無偏差落地的關鍵，一檢是利用運營價值指數，從定性+定量的方式持續了解運營痛點和客戶需求，保利物業目的以後服務了近5000家的客戶，這些數據沉澱將持續培育和喚醒運營價值指數。

二配是服務方案的專屬適配，根據企業的發展階段，結合服務經營，大數據，初步判斷客戶的需求方向，通過深入調研，形成對客戶需求的基本判斷，最後雙方共議明確產品采購的明細，組織專項的團隊進場服務，這一個過程當中可以幫助實現成本、人員、服務的適配，打造一客戶、一方案的服務目標，回應企業的個性化需求。

三是換新，30天快速響應的服務承諾，幫助客戶實現進駐即改變。

通過以上三個一的國資服務模式，我們將承諾將自身遷入客戶需求，通過提升服務厚度和滲透率，助力其緝獲經濟價值和社會價值，在服務中產生持久的關係鏈接，實現長周期的能量共振。

這套保利國資服務的產品我們稱之為星盾模式，這將是一種麵向國資商辦客戶的新方式、新理念、新品牌。星盾一詞承接了保利物業商辦服務品牌星雲企服的基因，以星雲般的力量鏈接各方資源，以多樣化、綜合性、全鏈路的服務成為企業發展的堅實後盾，以國資服務助力國資企業，使其在高質量發展的軌道上更平穩、更高效、更健康的運行。

大國資產，星盾守護，我們認為關注經濟性和社會性的新平衡是落實新發展理念的有效路徑，國資企業是構建新發展格局的核心主體，當我們開始關注服務在內的軟實力國有企業改革才能真正的實現硬件和軟件的配套，工具與機製的協同，剛性管理與柔性文化的融合，從真正意義上推動企業實現高質量發展，以國資服務國資，在這一驅使下強強結合，優勢互補，在商辦服務領域保利物業絕對是值得信賴的夥伴，我們也將致力於成為國資服務的領軍品牌。

最後，再次感謝主辦方為我們搭建了交流分享的平台，以上是我的分享，謝謝大家。

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