來源：環球時報

近期房地產政策優化措施密集出台。李宇8月25日，嘉房住建部等三部門明確推動落實“認房不認貸”和“賣一買一”個稅優惠延長兩年；8月31日，地产动刚央行、新政性需金融監管總局調整優化差別化住房信貸政策，有利于带全國首套住房和第二套住房按揭貸款最低首付比例統一至20%和30%，李宇第二套住房貸款利率下限下調至LPR+20個基點。嘉房另外，地产动刚還明確了存量首套住房貸款利率下調機製，新政性需即現行標準下認定為首套住房的有利于带，存量房貸利率可降低至購房時所在城市利率政策下限。李宇

此輪房地產政策優化調整，嘉房主要集中在金融端支持改善需求，地产动刚順應改善型需求占主導，新政性需並借助“賣一買一”帶動剛性需求，有利于带促進剛需和改善型住房的良性循環、新房和二手住房的良性循環。一方麵，“認房不認貸”的首套房認定新標準下，此前被認為是第二套房要執行40%-80%不等的貸款首付比例，此次統一下降至30%。降低購房門檻的效應很明顯。

另一方麵，第二套房貸款最低利率降至LPR+20個基點，比之前下降40個基點，且與首套房貸最低利率的差距從此前的80個基點下降到40個基點，“降成本”的效應也較明顯。

這些均彰顯了扶持改善型需求的政策指向，也順應了目前改善型需求占主導的市場特征。當下，各大城市新房交易中，2/3的房源為改善型房源。支持改善型購房需求，推動“賣一買一”，疊加置換行為能釋放出小戶型、低總價房源，加上減免二手房交易個人所得稅，有利於帶動剛性購房需求，暢通循環鏈條。筆者認為，一攬子政策出台的目的很清晰，就是要利用好9月到12月這4個月的窗口期。

一般來說，9月到10月是地產銷售傳統的“金九銀十”，11月到12月是開發商衝業績的關鍵時期。這4個月的樓市窗口期，若能在政策推動下實現銷售企穩的小高潮，再考慮到去年同期因疫情形成的低基數，筆者預計，全年商品房銷售麵積能夠實現“U型”走勢。這將很可能通過量的穩定實現對房價的支撐，疏解開發商資金鏈風險。量的穩定是防風險的前提，也是質的提升（轉型新模式）的保障。這就不難理解為何此輪政策調整的主要目的是防風險。

需要注意的是，此輪房地產政策調整，也是順應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢。“認房不認貸”，限購城市首套房貸首付比例下調等新政的實施，實為政策因勢而變。政策姿態整體回歸到上一輪樓市回升期（2016-2021年）之前。不過，這並不一定會帶來新一輪樓市的全麵反彈，因為房地產市場基本麵已經發生改變。首先，上一輪樓市回升期，居民對於房價預期樂觀，並且在房地產、金融創新等的帶動下，居民對收入、就業前景也比較樂觀。房價預期和收入就業預期，共同推動了上一輪樓市繁榮。

其次，金融環境也發生很大改變。上一輪樓市回升期，正規和非正規融資渠道與工具很多，居民也願意多申請按揭貸款，甚至通過各種渠道違規加杠杆。這一方麵推動了樓市的繁榮，但也帶來諸多風險隱患。現在，資管新規落地後，金融秩序得到規範，除銀行外，信托、私募、基金子公司等對房地產較為嚴格，隨意加杠杆的情況得到有效遏製。

最後，上一輪樓市回升期，除了一線城市所在的三大都市圈外，各地都在推進“強省會”、圍繞省會做強都市圈；軌道交通規劃、新區規劃等都在轟轟烈烈展開；人口紛紛向都市圈和核心城市湧入，帶來巨大的購房需求。在棚改、去庫存、金融支持等多重利好的支撐下，居民購房需求短期內快速釋放。目前，房地產市場供求關係已經發生重大改變，增量需求主要來自由前期剛需轉化而來的改善需求，以及新市民等剛性購房需求。

另外，“賣一買一”的良性循環，關鍵一步是“先賣後買”，也就是能將剛需帶動起來。目前，各大城市的二手住房掛牌量創新高，熱點城市基本都保持15萬套到20萬套的掛牌規模，價格也在回調過程中。“認房不認貸”的新政發布後，各地二手住房掛牌量進一步增加，很多是換房業主掛牌。目前來看，考慮到收入就業和房價預期（希望房價能再降一降）等，剛需的積極性比換房需求要低一些。因此，後續政策還需要在推進帶押過戶、降低經紀費率、鼓勵業主和開發商合理降價、推進剛需購房補貼、降低首套房利率、推進老舊小區改造等方麵進一步發力，從而營造剛需購房的良好氛圍，帶動換房需求，促進房地產市場發展的良性循環。（作者是廣東省住房政策研究中心首席研究員）