上海樓市又冷下去了。上海

1號-9號二手房網簽僅2208套，不及預期。上海

雖然假期不少人出去旅遊，还需交易中心休息也影響了進度，上海這個數據跟往年比還是还需偏低。

一線業務人員感受最強烈，上海10月份以來帶看量也在下滑。还需

9月1日認房不認貸起了一定作用，當月二手房交易量繼續上升。还需

環二之前就說過，上海認房不認貸非常溫和，还需僅憑這個東西帶不飛樓市（《 》）。上海

所以9月下旬市場就冷了，还需9月份的上海訂單大多來自上半月。

市場會這樣一直冷下去嗎？

01

其實在有些人看來，上海樓市沒那麽冷。

這兩天上海三批次首輪土拍，7幅宅地全部拍出，甚至5宗地觸發了搖號。

搖號的意思是，不止一家開發商出到了最高價，隻能搖號決定給誰。

土地還賣得動，還有開發商在搶，市場就沒那麽差。

你看看，兩天時間上海就賺了197個億。

不得不承認的是，今年上海賣地比去年保守，供應量不如去年。

供地大戶臨港，直接比去年少了90%（具體參考《 》）。

臨港土地賣的少、新增住宅少，也會影響人口導入。

所以寒意已經傳遞到土拍市場。

開發商敢於在上海拿地，更多的還是賭新房到掛，而且不在上海拿地又能去哪呢？

本次拿地企業全部是央企國企，龍湖這樣的頭部民企也不敢參與了。

這樣的前兆，領導肯定比我們看得清。

盡管已上市的土地還賣得動，相信領導已經感受到了市場的冷。

02

我們有理由相信，上海樓市還會進一步放鬆。

二手房市場已經冷了，一些新房也沒那麽好賣了，再不出手，土地就真流拍了。

上海土地流拍，誰都不想見到這個信號。

頭上的枷鎖已經解開，大家也不用怕什麽，不會再被扣上“炒房市”的帽子。

土拍收入對任何城市都非常重要，誰都不敢說不要這筆錢。

隻要沒有枷鎖，其他城市陸續放鬆，會倒逼一線放開。

那還等什麽，“五改三”快出唄。

盡管“五改三”已經是第三輪救市，可能也不會立馬爆火，因為大家缺的不是“政策”。

改善客群其實想入場，但是房子賣不掉啊。

樓市分化已經是共識，把差位置、老房子賣掉，置換更好位置的次新房，幾乎沒有風險。

即使房價還要下跌，我手握優質資產，也比之前的老小區、差地段更抗跌。

如果哪天房價再次上漲，我手握優質資產，也是領漲那批。

不過你置換的前提是，剛需接你的盤。

上海的確還有不少剛需，他們也有資金有資質，他們缺的是信心。

既然一直租房，不妨再租幾個月，等房價再降一降。

上海樓市就卡在這了。

不斷放鬆，不斷的給新剛需購房資質，也會一步一步解決這個問題。

總有著急買房的。

更重要的是，你得吸引更多剛需加入上海樓市。

03

所有放鬆政策，針對的都是在上海生活的居民，尤其是還沒買房的那批。

要徹底的激活樓市，需要的是更多的外地人來到上海。

過去20多年上海樓市持續火爆，靠的正是持續的人口流入。

為什麽2017年後上海人口流入放緩？

很重要的因素是，上海房價漲的太快，比二線快得多。

房價太高，上海生活成本增加，安家難度增加，大家當滬漂的意願降低。

2016年上海樓市大火，融信以110.1億元拿了中興路地塊，樓板價達100315元/平方米。

圍觀這次土拍的不止上海人，大量江浙甚至成都、重慶的房產愛好者都在關注。

落槌後重慶網友驚呆了，我們房子才賣1萬多，這還買不起，人家土地已經賣到10萬。

這個重磅新聞傳遍全國，普通人誰還敢來上海定居。

尤其是上海郊區暴漲，使得定居上海性價比下滑。

舊文《 》中環二對比了南京百家湖與上海惠南，兩個片區房價差不多，居住體驗百家湖要好太多。

如果你隻能找到普通工作，來上海性價比變得就沒那麽高了。

長期來看，上海的優勢非常大，通過產業優勢將進一步虹吸全國優秀青年。

短期來看，上海想保持虹吸能力，郊區必須要降房價，老破小必須要降價，以保持上海生活的性價比。

現在上海郊區、二三線城市達成均衡，上海郊區房價、老破小房價下降一部分，天平就像上海傾斜一部分。

這些新增的剛需，才是拯救上海樓市的良藥。

04

上海樓市是改善市場，一顆新鮮韭菜入市，將催動一條置換鏈，幫助N個房東解套，促成N單交易。

韭菜還來不來，一方麵要看上海樓市放鬆到什麽程度，一方麵也要看上海買房性價比。

壓低老破小、遠郊房產等剛需產品價格，讓更多的人上車，是一條很好的解決方案。

社會永遠是金字塔，房價每下降一個量級，符合條件的家庭成倍增長。

有人講大家信心不足，其實第一步不需要沒信心的人入場，你需要爭奪的是原本要在二線定房的剛需。

一些房東剛開始會不接受，憑什麽讓我虧錢賣房。

其實2017年買遠郊新房的，已經有不少虧錢賣了。

一方麵有些家庭賣房打新，為了賺新房到掛，賣房時虧點就虧點吧。

一方麵分化的趨勢不可避免，改善產品漲幅就是更高，2020年這波已經教育了大家。

2020年初持有3套老破小，真不如1套中環次新房。

反映在房東側，就是你需要降價賣房，買入收益大於賣出虧損就是劃算的。

代價就是，你預算難免降低。

原來三套老破小能賣1000萬，現在隻能賣800萬。

沒辦法，現在就是以價換量時代，降價賣掉激活樓市最重要。

雖然預算降低，改善客戶紛紛得以入場，對改善市場還是有很大助推。

這輪行情結束，上海樓市分化完成，正式進入固化階段。

剛需產品降價，普通人上車難度降低；

改善產品漲價，與普通人越來越沒關係。

上海重新回到上隻角、下隻角涇渭分明的時代。

發展需要代價，城市化初期代價是農村凋零，中期是縣城沒落，現在該輪到你們了。

上海樓市已經變成前所未有的複雜，影響因素眾多，以上隻是一個方麵。

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以上為正文

編輯∣環線谘詢