CBD地塊，最后本周四開拍。拍东趕在2024年之前出讓，地块不隻是本周對城區，對整個東莞樓市都具有非凡的开拍破冰意義。

正處寒冬的封顶東莞樓市，今年前11個月的最后新房網簽成交總套數，創下自2007年以來的拍东曆史新低。

不難看出，地块政策哐哐掉落下，本周仍未能阻止東莞樓市進一步下滑，开拍這次土拍意義重大。封顶

作為東莞首宗不限價宅地，2023WR010號地塊，拍东位於東莞CBD首發核心板塊，地块起拍樓麵價為22575元/平，被寄予厚望。

這是一場步步驚心的豪賭，賭的是東莞CBD的價值，更是對明年樓市的一次試探。

賭贏了，樓市就見底了；

輸了，那房價還得哢哢地往下探。

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01

首宗不限價宅地

起拍價13.9億

13.9億的起拍價，價高者得、市場行情下滑的當下，要房企拿出十幾億絕非易事。

不過CBD地塊，土地款付款可分2期還，30日內繳付地價款的50%，90日內付清所有地價款。

換言之，可以到明年初才付清，時間比較充裕，房企壓力沒有那麽大。

本次進場拍地的房企，大概率是資金雄厚的國央企“血拚”。

據市場消息，已有幾家國央企準備就緒，流拍肯定是不會流拍，但能不能破2.6萬/平的曆史最高樓麵價，就很難說。

能不能破？要看各位大佬拿地的決心。

按每次報價300萬一次增幅初略計算，大概需71次報價，樓麵價才能破2.6萬（開發商每次報價增幅不僅限300萬）。

遙想起，2016年東莞地王年（12宗），閑閑地都是上百輪報價，如今市場隻能謹慎估量。

作為今年收官地塊，取消地價上限的首宗宅地，2023WR010號地塊，位置很靚。

位處CBD首發核心板塊，緊鄰潤府，與悅府及萬象城僅一路之隔。

其占地麵積約1.7萬平，容積率為3.6，總建麵約為6.19萬平，綠地率35%，限高150米。

競得人須無償配建麵不少於104平的10KV開關站，不少於30平的室外宏基站，不少於60平的公共廁所。

另外，還需無償配建宗地外約3967㎡的地麵公共空間。

其起始總價約13.9億，剔除配建後，起始樓麵價為22575元/平，不設最高限價，報價增幅為300萬，價高者得。

CBD地塊，原來是2宗地快，後改規劃合並為1宗，容積率由5.0降至3.6，建築限高從100米提升至150米。

兩地塊之間原有的公共道路，被要求保留，全天對外開放，不得設置關卡。

開發建設期為3年，在2025年1月13日前開工，在2028年1月13日前竣工。

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02

恢複“價高者得”後

土拍情況——冷熱不均

放眼全國，已有不少城市取消地價競拍上限。

一線城市方麵，又是廣州打頭陣，其餘多為二、三線城市。

包括有成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、武漢、杭州等18個城市。

作為一線城市，廣州放鬆土拍限價，客觀上具有非常強的信號意義。

廣州的擔子很重，除了要向中央繳稅，還要給省裏繳稅，幫扶其他窮兄弟，賣地自然也成了一大收入來源。

正因如此，它的土地財政依賴度一直處於超高水平，而其他3個一線城市遠遠低於廣州。

今年1-10月，廣州土地出讓金為951.5億，同比下降了7.6%，屬於“不得不出手”。

這些取消地價競拍上限、恢複“價高者得”的城市，土拍市場熱度如何？

取消地價上限後，開發商拿地積極性是有被調動的，但要維持熱度，更受區位條件等價值影響。

如合肥，3宗地塊溢價成交，其中有2宗溢價率分別達到45%、34%。

成都，4宗底價成交，3宗溢價成交，其中2宗地塊溢價率超過15%。

不過也有反響一般，如南昌1宗溢價、2宗底價成交，3宗流拍。

不同城市、區域、地塊，熱度分化加劇。

核心區“大過年”，偏遠區“越寒冬”。

當然，受冷還有其他原因。

首先，大環境低迷就不細講，另外年底是房企拿地淡季。

到年底，房企為應對年底債務到期和經營性支出，會集中力量回籠現金，因此能有充裕現金流拿地的房企不多。

東莞CBD地塊，位於東莞最核心區域，相信還是有不少開發商看好的。

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03

東莞全年掛牌/成交狂減

CBD地塊，作為東莞取消地價上限的首個煉金石，自然被寄予厚望。

回看東莞土拍市場，低迷+驟減+板塊分化，貫穿2023全年。

2022年，東莞至少有20宗宅地成交，供地麵積94.7萬平；今年前11月才7宗成交，麵積更是驟減到僅11.7萬平。

今年東莞前11個月宅地土拍成績單，可以說是慘不忍睹。

7宗成交，2宗流拍。

其中，溢價成交都是核心板塊，如南城、鬆山湖地塊，即建發·縵雲、金地·青雲境。

同時，這個結果也更直觀反映，東莞分化加劇，核心區宅地備受熱捧，鎮街受冷落。

不過大家也不用過多擔憂，取消拍地上限，最主要還是為了讓地價回歸市場化。

從短期來看，更多是期望能提升市場情緒，實際上對房價影響不大，長期來看，是核心區域土地價值得到釋放。

最後，你認為CBD地塊，會成為新地王嗎？

【東莞產業-產業動態】