中新經緯9月10日電 進入2023年，双轮房地產人在久違的新城先机銷售複蘇裏迎來了春天。

　　據國家統計局相關數據，商业2023年1-2月，双轮房地產銷售額、新城先机到位資金等核心指標同比降幅均出現大幅收窄，商业行業融資能力持續恢複；新開工、双轮竣工大幅改善，新城先机投資明顯修複。商业

　　對於房地產業來說，双轮信心隨著售樓處的新城先机人頭攢動、開發商熱銷破億的商业醒目海報、多人爭搶的双轮一套房源等回暖行情，重新發芽。新城先机

　　然而從後續的商业實際情況延展開來，有聲音認為，這波“小陽春”行情似乎並沒有那麽可持續——從3月開始，部分樓市又開始出現涼意，“倒春寒”的論調開始冒頭。

　　也就是在此時，相關企業們更加堅信，從消費者到投資人，到監管機構，再到更上層的設計，最後甚至到時代，不僅變化從未停滯，如今以上還都向他們賦予了新的角色與使命，提出了新的需求和期待。

　　而能否“更新”自己以滿足這些需求，關係著他們能否安穩度過行業的深度調整期，迎來自己真正的“春天”。

　　時代命題之下，一家正值而立之年的房企顯示出了行“穩”致遠的堅定信念和執行力。

　　這就是新城控股。

　　8月30日，新城控股交出了一張新“答卷”：2023年上半年，公司實現營業收入417.68億元，其中商業運營總收入達到52.01億元，同比增長10.24%；實現合同銷售金額約424億元，合同銷售麵積約516.65萬平方米；將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，上半年已組織交付超5萬套物業。同時，公司堅持聚焦“有回款的銷售”，保障現金流安全，上半年實現回款金額485億元，回款率114%，回款率位於行業前列。

　　這張答卷背後，反映了一個最突出的問題：在特殊的發展階段，新城更關注的是什麽；而這份關注，反過來又為它帶來了什麽？

　　戰略先行，贏在商業

　　業內有一個共識是，在發展規模見頂之後，房地產的發展階段正處於一個重大的變化之中，即從增量開發時代到存量運營時代。

　　存量時代，也是典型的分化時代。此時，企業拚的更多的是內功，比如對市場的前瞻性、對風險的預見性，以及對變化、挑戰的應對能力。能在這個階段謀得可增長的部分，就意味著為自身贏得了一些穿越周期的機會。

　　對於新城控股而言，它認可經營性業務將為自身增長帶來更持續的動能，因此成為了相對而言更早、更全麵布局經營性業務的房企。繼去年商業運營總收入首次突破百億、業績貢獻比重不斷提高後，今年上半年，新城控股商業運營總收入達到52.01億元，同比增長10.24%，商管業務占公司整體業績比重進一步提高。

　　此刻回頭望，這份增長理當追溯至其“雙輪驅動”戰略模式的前瞻性布局。

　　雙輪，指住宅地產和商業地產。自戰略實施以來，新城一方麵持續提升品質、優化服務，做到產品品質與服務品質同步提升；另一方麵不斷優化商業的全周期能力，做好應對新格局的能力儲備。

　　戰略先行，方能贏得主動性。今年上半年，該戰略進一步發揮優勢，展現出良好的經營韌性：實現合同銷售金額約424億元，合同銷售麵積約516.65萬平方米，全國性規模房企的優勢凸顯。此外，公司以保交付為房地產開發業務首要經營目標，報告期內在10個下轄大區58個城市累計交付5萬餘套住宅。

　　與此同時，新城控股商業管理業務的穩健發展態勢延續——截至8月25日，已開業吾悅廣場總數達到151座，已開業數量位居境內外上市公司首位；公司開業、在建及擬建吾悅廣場總數量達206座，進駐全國143個城市。截至報告期末，已開業麵積達1367萬平方米，出租率達95.22%。

　　就盈利能力來看，商業板塊也保持著較高的水準。半年報顯示，公司上半年物業出租及管理業務毛利33.83億元，占公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物業出租及管理毛利率達69.55%。

　　可以預見，在消費信心逐漸恢複但仍需加強的背景下，吾悅廣場仍是新城控股穩定經營基本盤的重要抓手。而伴隨著今年“深度運營”戰略升級，它也是新城控股聚焦運營業務精細化的核心發力點位，任務是沉澱用戶資產，深挖增量，以增量來進一步提升效益。

　　底層邏輯改變，安全比增長更重要

　　曆經幾年的跌宕起伏，高質量發展代替規模擴張築牢房地產人的認知。此時，行業發展的底層邏輯已經悄然改變。這個階段下，相比增長的速度與規模，相關企業更要思考的是，發展的質量和效益高不高。

　　於是，越來越多的企業不再一味追求規模化，轉而通過主動管控銷售規模以尋求平穩的發展。而信用與財務安全，則成為判斷企業能否實現高質量發展目標的重要標準。

　　在這方麵，“底線思維”刻在了新城控股的基因裏。

　　新城控股表示，將根據資金及債務到期情況，做好相應排布，確保每一筆債務的如期償付。公司2023年全年需償還境內外公開市場債券為117億元，而在前8個月，已如期償還境內外公開債達97億元，年內僅剩一筆CMBS待償還。

　　在這個信用事件頻發的特殊時期內，新城控股如期償債無疑為市場和投資者注入了信心。事實上，在財務安全維度上，如期履約償外債以外，新城還下了一些苦功。比如在內持續優化債務結構。

　　半年報顯示，報告期內，新城控股有息負債水平繼續保持低位，截至2023年6月末，公司期末融資餘額為666.03億元，較年初壓降46.67億元，債務結構進一步優化；合聯營公司權益有息負債進一步降低至57.76億元，財務透明性進一步提升。

　　進一步從淨負債率來看，業內認為，房企淨負債率的理想範圍是在40%—50%之間，高於這一範圍隱含著風險，反之則影響公司的經營和發展。長期的去杠杆努力之下，新城在今年上半年將淨負債率維持在49.52%的較低水平。換言之，在當下的行業發展環境下，新城成功進入樓市低風險民營房企位列。

　　那麽，是什麽在支撐新城完成對到期債務履約兌付的信心？又是什麽使其有能力削減有息負債規模？

　　兩個問題指向同一個答案，即強勁且充裕的現金流。

　　麵對充滿挑戰的市場環境，現金流的重要性不言而喻。如上文所言，“聚焦有回款的銷售”以及穩定的商業運營收入為公司貢獻了持續穩定的現金流。另一方麵，新城控股堅持聚焦“有回款的銷售”，保障現金流安全。半年報顯示，上半年實現回款金額485億元，回款率達到114%。

　　在此基礎上，公司經營性現金流淨額達到74.34億元，經營性現金流淨額連續5年為正。總量上，截至報告期末，新城控股在手現金餘額284.89億元，在手現金充裕。現金流夯實了新城安全的財務基本麵。

　　穩健的經營，加上安全的財務基本麵，不意外地為新城控股在融資端引來源源不斷的“活水”——6月，公司完成了11億元公司債的發行，綜合票麵利率為5.65%。而在此前一個月，公司在境外發行總額為1億美元的無抵押固定利率債券，本期美元債為今年3月份以來唯一一筆地產境外美元債券新發，也是純公司信用高級無抵押的普通美元債，保障了公司在穩定經營過程中的資金需求。

　　7月，新城控股2023年度第一期中期票據也完成簿記發行，發行規模為8.5億元，期限3年，票麵利率為4%。同月，公司還成功發行一筆規模為13.16億元的綠色CMBS。

　　在授信額度上，得益於在各大銀行等金融機構的資信情況良好，以及與國內主要商業銀行長期保持的合作夥伴關係，截至報告期末，新城控股獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計達1156億元。

　　往深處探究，吾悅廣場還有一個重要的功能：提供具備“融資期限長、還款安全”等優勢的經營性物業貸。據悉，今年前8個月，以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資合計約110億。這已然也成為新城控股進行融資的亮點。(中新經緯APP)

【編輯：王永樂】