據華爾街見聞的報道，8月31日上午，郁亮在萬科2023年中期業績會上，郁亮對於房地產市場問題，郁亮萬科董事會主席鬱亮給出了這樣的郁亮判斷：“目前我們的判斷是，市場顯然是郁亮跌過頭了。”且他認為隨著政策的郁亮落地實施，對未來的郁亮預期逐步穩定，房地產市場會回到正常的郁亮建設水平。

鬱亮

他還提供了一些數據來支持他的觀點。

1、郁亮當前中國的郁亮城鎮人口為9.2億人，而今年的郁亮新開工水平折算成人均麵積隻有0.7平方米。

2、郁亮美國在1960年的郁亮城鎮化率達到了70%，此後二十年，人均新開工麵積平均為1平方米，好的年份能達到1.2平方米以上。

3、中國目前的城鎮化率為65%，預計到2030年將達到70%。城鎮人口也將增加至9.8億人左右。

綜上所述，他認為未來10-12億平米的新開工是有保障的。

看似有理有據，但事實真是如此嗎？

根據《2022中國主要城市住房空置率調查報告》報道，截至2022年底，全國28個大中城市的平均住房空置率高於美國、加拿大、法國、澳大利亞和英國。其中，一線城市平均住房空置率為7%，二線城市平均住房空置率為12%。重點城市中，南昌、廊坊、佛山、重慶和武漢住房空置率排前五位，均在15%以上。這些數據表明，在當前中國房地產市場供過於求的情況下，未來的新開工麵積可能會麵臨較大的風險。

重點城市空置率調查，數據來源：貝殼研究院

圖：各國（地區）住房空置率（%） 數據來源：OECD（2021）

此外，鬱亮提到美國在1960年的城鎮化率達到了70%，此後人均新開工麵積仍有每年1平方米。但是，這種說法可能並沒有考慮到美國和中國在城市化進程中的差異。美國的城市化進程是在不斷完善和發展的基礎上逐步實現的，而中國的城市化進程則是在短時間內迅速推進的。由於中國的城市化進程相對較快，導致了一些城市出現了過度建設和供過於求的情況，從而導致了房屋空置率的上升。因此，將美國和中國的城市化進程進行簡單的對比是不合適的。

最後，鬱亮指出未來中國仍然存在大量的新開工麵積需求。然而，這個預測並沒有考慮到中國人口老齡化、經濟增長放緩和居民收入增長緩慢等因素。這些因素可能會影響人們對購買房屋的需求，從而對未來的新開工麵積需求產生影響。因此，對於未來的新開工麵積需求的預測需要更加謹慎和全麵。

因此，這番言論看似有理有據，其實未必如此。當然，市場的變化是複雜的，後續的情況還需要繼續觀察。

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