最近兩年，没想到關於險資撤離房地產的险资新聞從未間斷。就在上個月，还加又有兩家險資相繼減持/清倉大型房企的码房股份。

房地產似乎已經成為險資的地产棄子。

然而，没想到如果換個角度看，险资得出的还加卻是另一番結論。

據統計，码房今年上半年，地产國內7家上市險企中，没想到平安、险资新華、还加太平、码房陽光等四家在房地產方向的地产投資金額有所上升，國壽基本持平，僅太保、人保兩家在房地產方向的投資金額減少了。

換言之，險資從未離開過房地產，甚至還在加倉……

加碼優質不動產項目

險資投資地產的思路已轉變

這段時間以來，險資減持房企股票的消息仍然時有爆出，就連一些穩健的頭部房企也難以幸免。

減倉地產股的同時，險資也在“買買買”。尤其今年第三季度以來，包括中郵人壽、國壽係、大家係等多家險資均有出手。

就在前幾天，海保人壽出資2.03億元投資武漢國采中心T4棟2-11層不動產項目；

10月份，中郵人壽保險股份斥資42.56億元購入北京東城的中糧·置地廣場項目；大家人壽接手了上海鬆江萬達廣場；

在此之前，大家人壽已經受讓了江門台山、青海西寧和周浦等3個萬達廣場；

9月份，中國人壽係以39.1億元交易價格受讓世茂珠海綜合體項目51%的股權；同月，華泰資管斥資40億元投資萬科不動產債權計劃。

據財聯社統計，今年友邦人壽、平安人壽、泰康人壽、建信人壽、太保壽險、中郵人壽、大家保險等均有出手投資大額不動產項目。

另外，根據中國保險行業協會披露的數據，今年前三季度保險資金正在實際出資階段的大額不動產投資計劃至少9個，總投資額達到925億元。期間，險企還對這9個不動產項目進行了超過20次增資，增資總額超160億元。

有媒體統計發現，今年包括平安、太平、新華、陽光等多家險資在房地產領域的投資額同比均有所增長。

來源：觀潮財經

過去險資偏好債券類及股權類投資，包括不動產相關的上市公司股票、公司債券、不動產債權計劃等，以獲取分紅收入、利息收入並賺取買賣差價。

而在近兩年，險資的“口味”已經明顯轉變，在“拋棄”房企股票和債券的同時，險資對大宗不動產項目的物權投資表現出濃厚興趣。

以平安不動產為例。

上半年中國平安於不動產投資餘額中物權投資達1583億元，較年初增長34%，在不動產投資中占比76%，較年初增長18個百分點。

這裏的物權投資，指的是直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業，主要為商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等收租型物業。標的物大多集中於一線城市。

金融工具助力投資閉環

現金流穩定、流動性好的項目受青睞

有人說，資本向來隻錦上添花，而非雪中送炭。

險資投資房地產是出於收益的考慮。此前地產連年上行，吸引了險資大舉買入，很多險企也因此賺得盆滿缽滿。而今，房地產行業下行，房企利潤普遍縮水，有的甚至陷入虧損。險資此時撤離，要麽是為了落袋為安，要麽為了及時止損，亦或是騰出資金尋找新的投資標的。

優質不動產項目，正在成為險資眼中的“香餑餑”。

一方麵，不動產項目資金容量大，現金流穩定，這與險資的投資特點天然匹配。

另一方麵，在利率下行的當前，投資市場也陷入“資產荒”，加大優質不動產投資有利於提高整體投資收益率。

再者，很多資產經過兩年多的調整，已經具有很高的性價比，此時買入無疑是非常劃算的。

事實上，成熟的不動產項目因為擁有穩定的現金流，同時又能夠保值增值，長期以來都是險資投資配置中不可或缺的資產類別之一。

據了解，國際上保險公司對於不動產配置一般在10%左右。而目前國內主要保險機構投資性不動產占總投資資產的比例僅1%左右。

對標國際，不難發現國內險企在不動產配置上仍有很大的上升空間。

從近幾年的大宗交易來看， 國內險資對不動產的投資主要集中在一線城市核心區位的寫字樓、研發園區和主要一二線城市的高標倉庫。

當前，險資感興趣的資產類別也有所變化。那些能夠產生穩定現金流、且具備完善退出渠道的不動產項目最受險資青睞。

比如倉儲、物流園區。

就在近日，ESR就向泰康保險轉讓了6個物流園項目的公司股權，這6個物流資產分別位於徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞，總建築麵積約34.96萬平方米，總價超20億元。

物流園之所以受歡迎，還有一個重要原因是險資能夠通過公募REITs退出，項目流動性有保證。

類似的還有長租公寓和工業廠房。

今年10月份，證監會、金融監管總局向首批五家保險資產管理公司(中國人壽、泰康資產、太平洋資產、中國人保、中國平安）出具無異議函，同意其試點開展資產證券化（ABS）及不動產投資信托基金（REITs）業務。這意味著，險資可以直接控股收購或投資租賃住房管理公司，甚至直接介入租賃住房運營管理業務，並最終通過公募REITs實現退出。

得益於這一舉措，險資對於長租公寓及產業園區的關注度也隨著上升。以中國平安為例，今年的中期業績發布會上，中國平安便表示，現在平安不動產領域布局的主要方向是租賃住房。

目前，租賃住房的投、募、退等環節均有險資的身影。

比如平安不動產就與華潤置地有巢共同投資開發了華潤有巢君工無憂社區；

中國人壽、華潤置地與上海地產共同成立基金公司，投資上海核心區域、具有增值空間的開發中或運營中的寫字樓、酒店、商業、租賃住房等物業。

已上市的4支保租房公募REITs背後有國壽、平安、泰康、工銀安盛、中信保誠等多家保險公司的身影。

此外，康養地產也是險資重點投資的領域。

養老床位規模TOP50的企業名單中，保險公司是主力，尤其是泰康之家，床位的數量遙遙領先於其他企業。

△圖源：漾美康養公眾號

險資投資康養項目，是一種互惠互利的雙贏模式。險企能為項目帶來低成本的資金，康養項目除了給險企帶來收益回報外，還能為險企的養老服務業務來帶客戶。

據財經網金融不完全統計，截止目前已有十餘家險企涉足養老社區領域，利用重資產、輕資產、輕重結合的模式，投資了近60個養老社區項目，覆蓋全國20多個省市。

險資已成為康養地產最重要的參與者。

小結

截至2022年，全國保險資金運用餘額超過25萬億元，並且以每年2萬億左右的規模持續增長。而如前文所言，對標國際，險企在不動產領域的投資占比仍有巨大的上升空間。

隨著公募REITs等金融工具日趨成熟，“募投建管退”的鏈條完整閉環，會有越來越多的優質不動產項目獲得來自險企的資金支持。

不動產這個領域，無論過去還是未來，險資從不缺席。

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