上個月中旬的時候，地產調控政策日漸鬆弛，国企大尺度放開正箭在弦上，地产有家地產商卻按捺不住了。商开始在深圳寶中這一傳統炒房戰場，民营這家公司公然打出了“讓寶中房價回到七年前”的项目口號。

當很多人以為這又是贴牌民營企業的作死之舉時，答案揭曉，鹰觅眼它卻是国企老牌國企越秀地產。

這幾年，地产民營房企連環暴雷倒下，商开始越秀地產於此時開始加速狂飆，民营就像奔跑在一下子拔掉了很多大樹的项目草原上。近三年，贴牌絕大多數房企都在縮表，鹰觅眼越秀卻漲勢喜人。在最體現速度和規模的合同銷售額上，今年上半年公司實現了836億的業績，逆勢大增71%，讓保利、中海、華潤這些身經百戰的央企宿將都望塵莫及。

這裏麵或許有厚積薄發的貢獻，但常識也時刻提醒我們，不同尋常的事物背後總有不一般的事情發生。

逆勢大增的奧秘

今年2月，杭州推出了第一批次共13宗涉宅地塊，吸引了60家房企參與拍地，其中最貴的一塊地當屬餘杭勾莊地塊。這塊地最終被杭州本地一家小而美公司浙江中豪全資收入囊中，總價30億元，溢價率11.8%。

在強手如林的杭州，浙江中豪自身寂寂無名，但因其一直和濱江等名企捆綁的戰術，使它在當地開發領域常有一席之地。如果按照開發角色劃分，浙江中豪實際是一家專業投資商。

拿地之後，浙江中豪如期引來了濱江建造。在當下的輿論環境下，大概浙江中豪覺得濱江的民企身份依然不保險，隨後又將越秀引入局中。這就形成了一個前所未有的奇怪局麵——浙江中豪投資拿地，濱江建造，越秀貼牌。這個項目的名字叫：越秀濱江中豪翠宸裏，越秀的大名打頭陣。

越秀對自己的身份和優勢心知肚明，公司在這個項目裏沒掏一分錢，但這一點沒耽誤它把這塊地列入到自家的土地儲備之中。越秀公開宣稱，今年上半年公司一共拿了11塊地，越秀濱江中豪翠宸裏赫然在列。今年上半年，這個項目表現激進，一共開了三次盤，如越秀所期待的，它的合同銷售額順勢算進了自己的總盤裏。在新時代裏，躺贏就是這麽水到渠成。

貼牌雖然在創造銷售額上很有用，但數量畢竟有限，而另外一種方式就高效多了。今年上半年，越秀逆勢大增的盛況遠超同行，但這一表現非常令人懷疑。

以公司大本營廣州為例，越秀號稱實現銷售額402億，如果按這一數據計算，它占到了上半年廣州全市銷售額的近30%。這個比例大致告訴我們，每賣出三套房，就有一套是越秀出品的。

戳穿謊言其實並不難，對照今年上半年某瑞的廣州市所有在銷項目榜單，鷹覓君加總了所有越秀控盤和參與的項目銷售額，結果隻有294億。公司公開的數據，比榜單數據整整虛增了108億的銷售額。

其實關於那個榜單的含水量，行業內都心知肚明。如果考慮到這個因素，越秀真實的銷售額還能再擠一擠。表內的合同負債（賣房預收款）增長率就能證明這一點。

從中報數據看，在和去年同期結轉量相當的前提下，今年上半年公司合同負債僅同比增長了30%。這就是說，所有並表項目的銷售額僅增長了30%而已。至於表外合聯營項目如何帶動總合同銷售額一下增長了71%，則涉及到另一個讓人佩服的故事。

近幾年，越秀對合聯營企業的投資規模快速提高，從2020年的190億起步，到2022年底達到了290億，這些星星點點的投資迅速撐大了公司的規模數據。當然，這一做法已是行業通用算法，但顯然，越秀的膽子更大一些。

今年上半年，武漢有一個位列前20的紅盤項目越秀漢陽星匯雲錦，取得了11億的銷售業績，當然這份業績被納入到了越秀的規模總盤裏。很多人想不到的是，這個打著越秀名號的項目，卻與越秀地產沒有半毛錢的股權關係，還被認定為合聯營項目。

真實情況是，在越秀地產眾多的合聯營公司裏，充斥著一些和越秀地產沒有任何股權關係的公司，而這些對應項目的銷售額全都算進了銷售總盤裏。

2023年上半年的房地產市場不相信“神話”，越秀規模逆勢增長71%的背後，就是真實銷售、貼牌、虛增銷售額和體外公司湊單的綜合效應。過去，一些民營企業好大喜功、虛誇托大，恒大將這一習性玩到了山窮水盡。越秀當然很不一般，除了自帶貴族氣質，格局眼界都不同凡響。更何況，公司還背靠越秀集團這棵大樹。

鷹覓君承認，研讀越秀地產的財報是一件非常痛苦的事情，最難厘清的就是上市公司和越秀集團的經營關係——當你以為所看到的是上市公司行為時，它告訴你是集團的；當你擴大到集團的範疇來理解時，它告訴你是公司的。

後來在一團亂麻之中，鷹覓君發現了一個驚人的事實——越秀集團在沒有整體上市的前提下，竟然多年來一直將屬於集團的營業收入並入上市公司之中，而事實上集團隻持有上市公司39.78%的股份。

這些年來，越秀集團對上市公司的扶持可謂360度無死角，不管是大股東的無息貸款、配股融資，還是協調集團內的資源傾斜、承接上市公司資產、提升利潤表現，幾乎都是不計成本的付出，但沒想的是集團最後連自己的收入都奉獻了。

如果越秀集團在資產沒有注入上市公司前提下，隻將收入注入上市公司，相比資本市場上受人唾棄的上市公司利益輸出大股東行為，這種反向利益輸送的動機更耐人尋味。

越秀這一做法在我們所研究的地產企業中是獨一份，完全沒法理解這樣做的依據是什麽。於是對於這個問題，鷹覓君通過各種渠道向上市公司投資者部谘詢，但一直沒收到回複。

然而，事情的另一麵卻讓人困惑。有著大股東吐血加持的上市公司，淨利潤和收益率水平本應該出類拔萃才是，然而反常的是，越秀地產這些年的歸母淨利潤一直徘徊在40億上下，淨資產收益率最好的年份也才剛到10%，這一比率低到別說和保利、華潤這些大央企比了，甚至連華發都不如。

一家神秘公司

在越秀集團內，越秀地產被嗬護得無微不至，但意外的是，有一家神秘公司卻能夠深入上市公司腹地，高度參與公司運營，並從中分食利益。

這家公司就是廣州高亞經濟信息谘詢有限公司。高亞實控了近300家公司，這些公司如毛細血管般遍布於越秀地產之中。在越秀開發的所有紅盤項目中，都有這家公司的影子。例如，廣州2022年TOP1紅盤越秀和樾府，當年實現了152億的銷售額，高亞在其中占股5%。

此外，在越秀地產聲稱的合聯營公司裏麵，有的就是高亞與其他企業的合資公司。之前提到的武漢紅盤越秀漢陽星匯雲錦，其項目公司就是高亞和中建的合資公司。

高亞對上市公司的介入遠不止以上層麵。一般而言，房企拿地因為自身資金量有限，很多都會通過設立三四級子公司架構，引入外部融資機構或基金財團。越秀地產同樣也有基金財團支持，但它是通過高亞來施行的。基金財團的LP大都是廣州各大國有企業，GP則是高亞控製的子公司。這一架構表明了，基金的投資項目完全由高亞說了算。

今年上半年，在越秀實際新增的10塊地中，其中三塊都有高亞控製的基金財團參與，並且整體比例高達70%左右。

總體來看，高亞的勢力已經完全滲透進了越秀地產的中樞神經係統，甚至在某種程度上擁有很高的主導權，但穿透現有股權關係顯示，高亞無論是和越秀集團，還是和越秀地產，都沒有任何權屬關係。它的實控股東是一家注冊在英屬維爾京群島上的、於2020年成立的公司。而意外又不那麽不意外的是，這家遙遠的實控公司的董事是羅睿東、王青、李曉蓓，他們全是越秀集團高管。

鑒於高亞對越秀的重要程度，對於高亞與越秀集團或越秀地產的真正關係，鷹覓君同樣向上市公司投資者部谘詢，還是一直沒收到回複。

不管怎樣都不會是好信息。如果高亞是大股東越秀集團的關聯公司，那麽就違反了港交所製訂的禁止大股東同業競爭的規定。在這一設定之下，在大股東注入的收入與抽取的紅利之間，真實的用意讓人深思；如果高亞是越秀集團高管的影子公司，那麽事情就變複雜了。

如今表麵上的越秀地產是勵誌奮進的標杆，但收益率低下的問題估計會一直存在，公司的真實麵目始終隱藏在迷霧之中。

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