“全區域房子均可操作年率3.2%”“節後降息，转贷降息貸款利率低至2.9%“，房贷翻新风险存量房貸降息後，生意部分貸款中介在社交平台“翻新”套路，套路提示借低息噱頭持續攬客。多地贷款

廣東東莞某鎮區新盤業主卓嶺（化名）近期經常接到類似“轉貸”業務電話。银行他向記者反映，中介這類電話大多剛開始都自稱是转贷降息某銀行渠道方經理，介紹的房贷翻新风险是“內部”或者“年底福利”貸款產品，稱這些產品有內部審批渠道，生意也可用於幫房貸再次降息。套路提示

但事實上，多地贷款在內部審批、银行高額低息等層層包裝下，中介這些貸款中介機構與銀行並無關聯，转贷降息而是誘導消費者進行係列違規操作。近期，河南、湖北、貴州等多地銀行就發布聲明，提醒消費者貸款中介風險，並否認在貸款業務上與中介機構存在合作。

轉貸中介“翻新”套路

近期第一財經記者以谘詢業務為由聯係了多家廣東區域的貸款中介，發現部分中介機構提供“轉貸降息”業務背後實際仍是房貸轉經營貸，即引導消費者使用過橋資金結清房貸，再將房屋以企業法人、參股人的名義抵押給銀行，向銀行借出經營貸。

這些機構以“貸款降息”為主要噱頭進行攬客。今年3月采訪時，上述貸款中介宣傳轉貸後經營貸年化利率大多在3.4%～3.8%之間，但近期采訪時多宣稱經營貸年化利率最低可申請3%以下。

“近期市場整體降息，經營貸利率也進一步下調，是很好的轉貸時機。”廣州一名貸款機構中介對記者稱，如按揭230萬元、年化利率4.5%，降息後可調整為2.9%，一年可省下3.3萬元，總共可省下接近90萬元的利息。

她介紹，目前其所在機構可聯係銀行規劃10年先息後本、20年等額還款兩種類型的經營貸，利率都為2.9%。不過記者具體谘詢後發現，即便滿足係列條件，實際利率也在3.1%~3.3%之間。

除以低息作為噓頭外，部分貸款中介也借存量房貸利率下調落地時機，試圖通過包裝銀行官方身份，混淆概念以錯誤引導客戶。

其中一名自稱是國有行渠道貸款工作人員的貸款中介月秋（化名）告訴記者，他們在銀行有“內部關係”，可以在目前基礎上再降低房貸利率。同時還會有專人跟進，在辦理“轉貸降息”相關業務時，可以幫客戶加速銀行貸款申請審批速度、跟進提前還款流程，從而控製過橋資金成本。

“我們有銀行渠道，你提交提前還款申請後，我們可以幫你加急。”據他介紹，他們也會通過房產證信息，同步確認在新銀行可申請的經營貸額度。如客戶有需要，還可以幫忙拉高房產評估價進行“超貸”，在覆蓋提前還貸的金額外，還可多出部分資金。

記者將上述說法向一家國有銀行華南某支行理財經理求證，理財經理表示，銀行提前還款、放貸流程通常都有特定審批環節，很難直接幹涉，這些貸款中介的很多承諾基本屬於“忽悠”。他們大多隻是對各銀行運作流程、貸款政策較為熟悉，利用此引導消費者進行違規操作，最終風險仍將由消費者承擔。

存在諸多風險

為何存量房貸降息後，部分貸款中介仍在推薦“轉貸”業務？多位業內人士認為主要與目前仍存利差空間有關。

上述廣州貸款中介表示，雖然存量房貸降息後，有部分客戶終止轉貸計劃，但經營貸利率近期也在下降，優惠力度大，與調降後的房貸利率間仍存利差。

中國郵政儲蓄銀行研究院婁飛鵬表示，我國居民住房按揭貸款多是長期貸款，利率以5年期LPR（貸款市場報價利率）為定價基礎，而經營貸以短期貸款為主，利率定價以1年期LPR為基礎。5年期LPR高於1年期LPR，同時出於支持小微企業發展等目的，經營貸、消費貸利率較低，進一步擴大套利空間。

但值得注意的是，看似“套利”背後，轉貸業務潛藏諸多隱藏成本與風險。

卓嶺告訴記者，在與多家中介溝通至即將簽約環節時，他發現實際調降利率並不如想象的劃算，有許多額外成本。一方麵成本來自於“過橋”資金。按照流程，消費者需使用中介提供的過橋資金結清房貸，再到銀行辦理經營貸歸還過橋資金。

但由於放款周期通常在一周以上，甚至長則達數月，過橋資本成本並不低。據卓嶺介紹，目前市場上中介的資金日利率通常在“萬五”（即萬分之五）左右，這意味著如果想置換一筆230萬元房貸，每日需要付出1150元利息，1個月利息可能就高達3萬～4萬元。

另一方麵，這些機構通常會收取高額服務費，記者聯係多家中介機構發現，服務費基本都在1個點以上，如一筆100萬元的轉貸訂單，服務費至少也要1萬元左右。而在借經營貸過程中，如沒有企業主資質或不符合相應要求，“包裝”則還需要額外費用。

除高額費用外，“轉貸”後貸款期限較短，月供壓力可能不減反增。一名去年辦理過轉貸業務的東莞業主告訴記者，他當時是將利率5.8%的房貸轉為3.8%的經營貸，原貸款300萬元，30年等額本息法還款，月供1.7萬多元。轉成10年經營貸後，每月要還3萬元左右。同時，還需要承擔“抽貸”的風險，一旦被銀行審查出資金違規流入房市，則要在短期內補齊貸款缺口。

“轉貸降息的操作沒有意義，且有風險。”易居研究院研究總監嚴躍進對第一財經記者表示，此類將傳統房貸業務轉變為經營貸的操作，都會把購房者“包裝”為企業主來進行。但有幾個問題，一是此類“包裝”也需要成本，二是經營貸期限（大多）隻有1~10年，所以月供還貸的壓力其實反而增大了，三是銀行貸後檢查會比較嚴。

監管方、銀行多次警示

近期以來，河南、湖北、貴州等多地銀行發布聲明，提醒消費者“轉貸降息”、代辦貸款中暗藏的風險，同時強調銀行貸款業務並未與中介機構合作。

例如，中國銀行貴州分行10月7日在官微發布提示稱，非法貸款中介會冒充“xx銀行”“xx銀行貸款中心”等名義發布貸款廣告信息，或是向消費者推送貸款額度，聲稱“在銀行內部有關係”“可走內部流程辦貸款”等，誘騙消費者通過其辦理貸款。事實上，此類中介機構與銀行並無關聯，隻是為誘騙借款人進行虛假宣傳。

河南省鄲城縣農信社10月7日在公告中稱，從未與任何中介機構或個人開展貸款中介業務合作，也未授權任何第三方公司或平台開展貸款業務；在辦理貸款業務過程中，除按合同約定的條款外，不收取“中介費”“服務費”“抵押登記費”等費用。

除銀行外，監管方近期也發布風險提示。國家金融監督管理總局寧夏監管局10月初發布關於防範不法貸款中介侵害金融消費者合法權益的風險提示，其中提醒消費者要增強風險防範意識，警惕陌生電話或短信以“低息快捷”“貸款額度已批”等名義推銷貸款業務的行為，不隨意向他人提供個人敏感信息，不隨意授權他人辦理金融業務。

早在2022年底、2023年初，監管就針對貸款中介機構集中進行過一輪整治。2022年底，原銀保監會發布風險提示稱，一些不法中介發掘“商機”，向消費者推介房貸轉經營貸。這種將房貸置換為經營貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。今年2月2日，深圳市房地產中介協會發布《關於嚴禁全市房地產中介機構及從業人員參與違規利用“經營貸”的鄭重提示》；2月13日，遼寧銀保監局發布《關於提前還貸或轉貸的風險提示》，對於經營貸轉貸的風險、中介機構規範等方麵作出提示。

嚴躍進認為，此類貸款業務本身是違法的，各地依然需要強化宣傳，尤其是要加大對企業經營情況的檢查，防範各類空殼公司套取此類貸款資金，同時對於中介機構依然要加大管控。