又一條樓市調控新政今起實施。上海实楼市

9月25日起，房产銀行將開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率水平。中介符合條件的眼中首套房貸款，不需要個人主動申請，上海实楼市銀行將於9月25日統一進行利率批量調整。房产

就在一個月前，中介“認房不認貸”政策出台。眼中此後，上海实楼市包括北上廣深等在內的房产城市紛紛落地執行。各項樓市新政疊加出台後，中介上海房市的眼中情況如何？

我找上海的房產中介聊了聊。

1

“認房不認貸”對上海房市的上海实楼市刺激，直觀反映在陸俊忙碌的房产日程上。從9月5日開始約他吃飯，中介放了我兩次鴿子，半個月後才見上麵，他說實在太忙了，“都沒時間睡懶覺了。”

陸俊是一名房產中介，靜安寺、曹家渡、長壽路和中山公園等區域都有他熟悉的房子、業主、買家和租客。9月1日晚，上海官宣“認房不認貸”政策將於次日落地後，他沉寂的朋友圈一下子熱鬧起來，同行們對市場回暖的期待溢出屏幕。

房產中介似乎迎來了好日子。陸俊所在小中介公司，二手房掛的牌量比上個月多出十來套，帶看量更是蹭蹭上漲，工作日平均都有三四組客戶約看房，周末晚上也不得閑。

9月2日一早，陸俊就收到了相識兩年的客戶劉先生發來的微信。以前都是陸俊給他發消息，轉發一些合適的房源信息，劉先生很少回複。“這是他第一次主動發我微信，問我有沒有價格合適的房子在掛牌。”

劉先生是典型的改善型客戶，2021年6月第一次找陸俊谘詢曹家渡周邊的二手房。“他們夫妻倆都是外地來上海工作的，結婚後在曹家渡的老小區裏買了一套一室戶。”

收到信息後，陸俊給他推了兩套價格接近900萬元的次新房，位置比曹家渡“偏”些，在長壽路附近。

新政也給了買家信心。第二天中午，劉先生就約陸俊看房，“他打算先找到合適的房子，然後把老房子掛牌賣了。”

打算“賣一買一”的客戶，是新政落地以來，陸俊服務的主要對象。既有劉先生這樣騎驢找馬的，也有先掛牌老房子再找新房子的。在房產中介的居間操作下，他們的身份在業主和買家間轉換。

看房之路非常順利。那是在陸俊公司獨家掛牌的房源，看房時間充裕，劉先生勘看了格局、裝修和小區的環境，都挺鍾意的。

但陸俊幫他合計了下，今年以來，老破小的價格一直上不去，按現在的行情將老房子賣出去後，劉先生夫婦還要背上近500萬的貸款，對計劃要小孩的夫妻倆來說壓力不小。

為了幫買家爭取機會，陸俊當場就聯係業主詢問有沒有降價空間，但業主不僅不願降價，還想著再漲一些。

對於買賣雙方來說，房產中介很多時候還充當“教育者”的角色。經過一輪和業主的“實戰”，陸俊幫劉先生調正了預期，總價800萬左右的房子更適合他的需求，位置比長壽路再遠一點也可以接受。

他還做了另一個重大的決定：趁著這波政策，先把自己手裏的房子掛牌出售，說不定就遇到合適的買家了。

現在，陸俊一邊幫劉先生尋找合適的二手房房源，一邊幫他向剛需客戶推銷老房子。又多了一單生意。

2

在外地有房有貸款的，從原先的“假二套”變成了“真首套”的客戶，是新政刺激的另一個購房群體。

陸俊的客戶中，有一對年輕的夫妻，在上海租房，男方老家有一套父母置辦的房子。一夜之間，他們在上海購房的首付比例由七成降到三成，紮根這座城市的夢想越來越接近現實。

根據陸俊的觀察，這對小夫妻客戶把更多精力放在“打新”上。“我帶他們看了幾套二手房，要麽價格超出預算，要麽對房子的裝修不滿意，老是問我對幾個近郊新盤的意見，心思很明顯的。”

這跟朋友範白水夫婦的情況很像。白水出生成長於西南某省會城市，2012年到上海讀大學，畢業後第一份工作工資隻有六千多，現在一個月到手有一萬出頭，是朋友中的節儉標兵。三年前，他遇到了另一半，今年5月領證結婚。

盡管白水在老家有一套房子，但結婚之前，夫妻倆就很堅定在上海買房的想法。上海的工作機會多，退休工資也高，各方麵都比老家先進，他們想留下來。

在買房這件事上，留學回國的妻子勤勤比白水更積極。今年初，已經落戶上海的勤勤就開始選區域拉著白水去看房。當時，礙於首付7成的壓力，他們600萬預算的選擇很有限，前後陸續看了徐涇北、吳涇、塘橋等區域的新房。

在預算範圍內的房子，要麽商業配置和小區環境差強人意，要麽就是生活還算便利但離地鐵站太遠，總之都不太符合夫妻倆的需求。

為了在預算內買到最優的房子，勤勤開始研究上海的城市規劃，一到周末約中介看房，平時還會單獨分析每個板塊的未來前景。“我老婆現在的專業知識儲備堪比賣房中介了，她有時還吐槽哪個中介的專業度都不如她。”

9月1日新政發布後，白水夫妻手裏的錢可以夠到更貴的房子了。“之前看房的好多中介都來找我，但我們現在想買更好的房子。”新政剛公布的周末，勤勤和白水就馬不停蹄去看房，這次他們的目標是總價700萬左右，區域更好一點的房子。

“打新”是白水夫妻的首選，5月以來參加過六七個新樓盤的搖號，可惜都沒中。這個月他們開始看二手房了，不是價格不合適，就是裝修不合心意，總之各方麵都不如新房好。

至於能不能順利買到房子，白水認為，需要運氣，但他相信，這次政策是極好的機遇。對於剛需自住的他們來說，房子能否增值是次要的，買到合意的房子，“先上車最關鍵。”

3

雖然購房門檻降低了，但真正願意下手的還是少數。

9月19日晚上，陸俊告訴我一個好消息，終於有買家付了意向金、簽了意向合同——這是9月1日新政發布以來，他的客戶中唯一簽訂意向合同的，更多的業主和買家都在觀望。

正在進行交易的是一套學區房，麵積將將50平米，成交價比年初時漲了20萬元。前幾年，在強力的房價調控政策下，上海一些區域的房價穩中有降，但學區房的房價像是在攀登更高的山峰。陸俊公司的貼隔壁就是學區房，靠著買賣和租賃學區房，即便在市場遇冷的時候，他們公司也維持著穩定的收益。

陸俊知道，買學區房的人“不差錢”，更多是為孩子考慮，也是大人在追求某種安全感。

可人的需求很複雜，現實也常常出現悖論。“前段時間有個客戶很有意思。她提前兩年高價買了這裏的學區房，今年孩子一入學，她就急著把房子掛牌賣掉了，價格還降了些，說是聽到什麽風聲，政策又要變了。”陸俊說。

在房產中介行業摸爬滾打15年，陸俊對房價有敏銳的感知力，他說自己能從業主接電話的語氣中判斷出房價未來的漲跌。

他記得，大概從2015年年底開始，電話裏不耐煩的和不接電話的業主多了，業主們架子大起來了，“這意味著他們的房子不愁賣。”陸俊不但不生氣，反而高興，“賺錢的時候到了。”

陸俊用狂熱來描述那兩年的行情，以及業主和買家的狀態。他舉了一個典型又極端的例子。“有個貴州老板，在鎮寧路一個小區門口看到我在擺攤，就加了微信，問我手裏有沒有麵積大點的房子。我給了他推了一套嘉天匯的二手房，業主要價3200萬。才第一次看房子，他就直接簽意向了，第二天就全款打過來了……”現在說起來，陸俊還一臉難以置信的表情，“但那個時候就是這樣，有錢人多，買房子真的跟買白菜一樣的。”

也在那兩年，陸俊最花精力的，就是跟業主“搞心態”。為了爭取更多利益，業主臨時跳單的情況幾乎每天都會發生，甚至寧願賠償也要毀約的人也不在少數。陸俊理解業主的動機，也深知中介通過哄抬價格來爭搶房源的手段。

遇到這種情況，他會先跟買家商量是否願意提價，然後站在買家的立場勸說業主。“我跟業主說客戶的誠意很足，給的價格是行情價，別的中介多報的10萬20萬在落到白紙黑字前都是虛的，折騰來折騰去，耗時費力，最後到手也沒差多少。”用他話講叫“沒有技巧全是真誠”，不少時候都挺管用的。

談到這次政策對市場的刺激，陸俊說，“市場行情總體屬於平穩吧，不會再像過去那麽狂熱。”

就在9月20日，廣州率先放寬了限購政策，北上深是否會跟進，眾說紛紜。“如果上海也放鬆限購，房價肯定會大漲一波。”但陸俊跟同行們交流，認為上海跟進的可能性不大，“上海的房子不愁賣，不用出‘大絕招’。”

在市場好的地方和時間，房價調控政策就像是往著火的油鍋裏澆水滅火，火反倒越燒越旺了。反之，刺激性政策能發揮怎樣的作用，還有待繼續觀察。

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作者：微信公眾號“獅子坐”

微信編輯：佳思敏

校對：咚咚

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