21世紀經濟報道記者李莎 北京報道8月25日，月手住建部、房新房成房地央行和金融監管總局聯合發文，交量静待推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”。同比5天之後，下降廣州發文跟進，北京成為首個執行“認房不認貸”的楼市一線城市。

婧芸（化名）看到這一消息之後，产新對北京房地產政策調整有了更多期待。月手婧芸正在換房，房新房成房地今年4月底一家人把北京朝陽的交量静待房子掛到中介平台之後，看房者寥寥。同比7月底北京傳出政策調整風向之後，下降情況也沒有好轉。北京

“現在就希望有人能多來看看房子，楼市北京政策出來之前如果有人砍價，稍微比市場價低一點我們也賣。” 婧芸告訴21世紀經濟報道記者。

等待和觀望是當前北京樓市的真實寫照。安平（化名）擁有豐富的北京二手房銷售經驗，其負責的區域主要麵向改善置換群體。整個7月都沒有人找安平帶看，他上一筆成交的單子還是在好幾個月前。最近兩周門店帶看量略有增加，但成交仍不理想。

安平向21世紀經濟報道記者舉例，區域內某小區去年11月到今年3月，月均成交7-8套。而隨著市場下行，6月至今一共隻賣出2套。而從區域價格來看，相較2、3月，目前成交價格已經下降了7%-8%。

最近向安平打聽北京的政策和市場動向的人有所增加，政策什麽時候出、怎麽出、對首付和貸款的影響有多大？這牽動著購房者和賣房者的心。

市場整體降溫

王軒（化名）是北京樓市剛需一族，但經曆了市場“小陽春”之後，他的看房之路就逐漸停滯了。他向21世紀經濟報道記者表示，一方麵雖然早晚要買房，但他並不著急入手；另一方麵，最近幾個月北京樓市表現並不景氣，他還想再觀望觀望。

北京樓市以二手房交易為主。Wind監測北京住建委數據發現，今年2、3月北京二手住宅簽約量大幅增長，3月達到22192套的曆史高位，其後數據連續4個月下滑，7月簽約量僅9718套，已跌破萬套。

8月已近尾聲，截止到8月29日，當月北京二手住宅簽約量9687套，環比微增565套。而去年同期，北京二手住宅簽約量為12334套。

近兩月北京新房成交量也不甚理想。據中指數據，7月北京商品住宅成交麵積環比下降6.4%，8月以來周均成交麵積較7月周均下降接近30%，較去年同期下降15%。相較而言北京新房價格相對堅挺，年內新房價格維持微漲態勢。

但新房價格受入市項目情況影響，二手房價格更能反映市場真實情況。今年5月，北京二手房價格環比由漲轉跌，連跌3個月，7月價格環比下降0.6%。

中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，“小陽春”之後，受製於居民收入預期未見好轉、政策放鬆預期仍存等因素，在前期積壓需求釋放完成後，北京購房者置業情緒再次轉弱，二季度房地產市場出現降溫。

與此同時，北京二手房掛牌量增加，房價下跌預期增強，也一定程度上加重了購房者的觀望情緒。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，北京樓市購買力下行的背後，是剛需不敢買，改善買不了的現實。

郭毅認為，由於北京房地產政策調整存在不確定性，剛需人群認為房價仍存在下行可能，加劇其猶豫和觀望心態。而剛需的觀望影響了二手房市場的交易流通節奏，進一步影響到改善群體的賣舊換新進程。

等待政策信號

7月24日，中央政治局會議指出，要適時調整優化房地產政策，釋放政策調整的積極信號。緊接著住建部進一步明確政策調整方向，包括降低首套房首付比例、房貸利率，“認房不認貸”等等。

作為重要的樓市風向標，北京積極響應政策號召，7月30日當地住建部門即公開表示，將會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

北京傳出政策調整動向後，王軒覺得有必要再等一等：一方麵是看政策的力度有多大；另一方麵，當前部分賣房者也在等待政策，導致市場上一些在售房源掛牌價格較高或議價空間有限，還有些優質房源並未掛出，可選範圍較小。

許暖（化名）也有類似的發現。她和男友從去年開始看房，兩個人上班地點接近，已經確認了目標小區和戶型，但由於房源和價格不合適，還沒有入手買房。

“最近幾個月小區都沒有新的房源出來，在售的都是業主不著急賣不肯降價的，比前幾個月成交的價格要貴不少。” 許暖告訴21世紀經濟報道記者。

安平負責的區域屬於海澱，市場情況有所不同。安平談到，該區域成交的房源多以高性價比房源為主，即便有些品質房源初始掛牌價格較高，隨著市場的沉澱，也會慢慢降價。“市價為1400萬元的房子，如果業主掛1500萬元，那房源都沒人谘詢，更別說看房和成交了。”

不僅如此，安平提到，成交房源的議價空間也比較大。他舉例，區域內總價在950萬元左右的房源，大都有60-70萬元的議價空間，購房者付款周期越短，支付的首付比例越高或定金越多，議價空間越大。

由於安平負責區域的購房者以置換改善群體為主，購房者對首套房和二套房的認定標準、首付比例等信息尤其敏感。即便有些家庭著急買房，但認為北京或將執行“認房不認貸”，非普宅的首付比例有望從80%下降到40%，所以仍在觀望。

但也並非所有人都如此。和玉（化名）一家出於子女上學、居住穩定性等綜合考慮，看房兩個月後，8月初在海澱買下一套住房。他們名下已有一套京郊的住房，但沒有貸款，在北京購房仍享受首套資格，是置換群體中比較特殊的一類。

雖然和玉也在關注房地產政策，但並非一定要等到政策出台再買房。她向21世紀經濟報道記者表示，如果不買，今年年底他們就得搬家，後年孩子上小學又得再搬一次家。“這幾年我們一直在搬家，現在租的房子快到期了，又帶著孩子，實在不想搬家了。”

下一步如何調整？

婧芸在售的房屋是2015年的次新房，考慮到再過兩三年孩子就要上小學，以及長輩要來照顧即將出生的二娃，賣舊買新的需求迫切。但房子並不好賣，在平台上掛了四個月，至今仍未成交。

“還是想在政策出來前抓緊賣房，價格稍微低於市場價也賣。但如果政策調整，看房、談價的人增加，我們可能就會維持之前的心理預期價格，甚至據此判斷要不要調高價格。如果政策出來之後看房的人數仍然沒有變化，我們可能還是要低價賣房。” 婧芸無奈地說。

政策到底什麽時候調整、怎麽調，買房者、賣房者和中介都在等待。

受訪者都認為廣州“認房不認貸”或加速北京政策調整步伐，但大家對北京全市執行“認房不認貸”的預期並不高。

陳文靜認為，當前北京房地產市場下行壓力在不斷增大，政策優化預期進一步增強。廣州成為首個執行首套住房“認房不認貸”的一線城市，釋放了積極的信號，短期北京也存在優化相關政策的預期，但目前北京全麵執行的可能性仍較小。

郭毅觀點與之類似，她認為針對特定人群和特定板塊進行定向“認房不認貸”放鬆的可能性更大，具體可能會從兩方麵實施。

一方麵，北京可能會督促已頒布政策的落地實施。比如去年8月，北京對中心城區60歲及以上家庭購買全齡友好型項目定向執行“認房不認貸”，並在昌平和順義三個項目進行試點。後續政策真正在這三個試點項目落地實施之後，可能會覆蓋去年8月之後北京成交的住宅地塊，尤其是近郊以全齡友好型住宅標準建造的項目。這樣一來，有望解決一些近郊樓盤，尤其是定位剛需、剛改群體的樓盤去化壓力。

另一方麵，“認房不認貸”政策可能會協同“一區一策”來執行，針對一些去化難度大、庫存壓力高、去化周期長的近遠郊板塊，執行“認房不認貸”；同時也可能會結合多子女家庭購房需求，在本地區居住或長期生活的、有職住平衡需求的家庭購房需求，來給出一些新的政策破題可能。這樣一來政策僅惠及特定區域板塊或特定人群。

“今年北京‘金九銀十’是否值得期待，核心還是看北京如何落地實施 ‘認房不認貸’這個政策，以及‘一區一策’還有沒有新的亮點。”郭毅說。

在郭毅看來，“認房不認貸”政策並未改變居民的就業和收入預期，亦不能解決大家對於資產價值折損的擔憂和對未來還款能力的顧慮。即便北京在全市執行“認房不認貸”，也很難對居民購房需求形成可持續拉動，更可能是激活有換房需求的家庭、抑或已經看好房但還未下定家庭的購房需求。

“這部分需求相對有限，頂多能把北京的市場成交量拉升兩三個月，此後可能又會出現成交量衝高回落的現象。因為執行‘認房不認貸’並不意味著形成係統的‘一攬子’政策，也沒有真正釋放大家的購房信心。” 郭毅說。

除了優化“認房又認貸”政策，陳文靜表示，北京的政策優化方向或包括降低二套首付比例、優化部分區域限購、降低交易稅費、調整普宅認定標準等。