智通財經APP獲悉，中信证券制度中信證券發布研究報告稱，关注革边新開工向竣工的性改响对心傳導具有確定性，2024年房屋竣工麵積可能明顯下行。际影但在周期下行中看到了製度性改革的房地复苏亮點，超大特大城市城中村改造和保障房建設有望在中期發力，产产推動市場實現高位均衡。业链有信預測2023-2025年全國房屋竣工麵積同比增速分別為15%、中信证券制度-20%、关注革边3%。性改响对心在整個房地產產業鏈內部而言，际影開發企業的房地复苏確是競爭格局調整最為充分、應對需求向一二線城市集聚準備工作最為充分的产产子行業。物業服務公司的业链有信存量基本盤不受竣工麵積下行影響，遠期也可能受益於城中村改造的中信证券制度推進。

▍中信證券主要觀點如下：

竣工下行周期滯後於新開工及銷售，預計2024年行業竣工麵積可能顯著負增長。

據國家統計局統計，2022年全國房屋新開工麵積12.1億平米，較2020年下降了46.3%，2023年前8月全國新開工麵積同比進一步下降了24.4%;竣工方麵，2022年全國房屋竣工麵積僅較2020年下降5.5%，同時2023年前8月同比大幅提升19.2%。

可見，新開工縮減尚未充分傳遞到竣工側。根據微觀數據，樣本上市公司2022年和2023年上半年新開工麵積分別同比下降了51.2%和27.7%，而同期竣工麵積基本維持平穩。當前，企業從開工到竣工的開發周期約為24個月左右，預計竣工麵積將在2024年迎來比較明顯的下行。

企業拿地聚焦一二線，現房庫存占比不斷增加和保交付的高峰順利度過，則是2025年之後商品房竣工可能繼續走低的因素。

2022年之後雖然不乏拿地的企業，但結構上一二線城市拿地占比顯著上升。因此，同樣規模的拿地金額對應的可開發麵積以及同樣的貨值對應的銷售麵積都可能走低。即便是積極拿地的企業，2022年之後新開工麵積也沒有明顯反彈。統計公告新開工項目明細的4家頭部房地產企業2022年一線城市新開工麵積同比提升了6.1%，但新一線、二線、三線及以下城市新開工麵積則分別同比大幅下降49.7%、64.5%和69.1%。

銷售去化相對不佳，6家樣本企業現房價值占存貨的比例持續提升，到2023年中期達到11.5%，已竣工未銷售現房項目絕對金額較2020年中期已經上升了78.3%。企業的現房庫存壓力，反過來可能進一步延後部分滯銷的已開工未竣工項目的竣工時間，也可能進一步壓低部分項目的開工熱情。2023年至今的竣工顯著增長，也和保交付積極落地有關。

但絕大多數出險企業在2023年的銷售規模已經明顯下降，故而2024年後保交付對行業竣工規模的邊際貢獻也將下降。

城中村改造與配售型保障性住房建設，是2025年之後可能逆轉竣工麵積下行趨勢的兩大關鍵改革變量。

盡管存在諸多不利因素，2025年之後竣工麵積的進一步下行並非定論。一方麵，預計配售型保障性住房將在2024年開始大規模施工建設，這意味著2025年之後可能有一批商品房之外的項目在特大超大城市竣工備案。由於配售型保障房現金回流快，企業開發意願強烈，相信改革可以顯著托底2025年之後的竣工麵積。

更重要的是，特大超大城市的城中村改造正在展開。根據前期的測算，按照60%的改造率，僅在19個超大特大城市，城中村改造在未來十年帶來的年竣工麵積增量就有望達到2.6億平米，這一影響預計在2025年下半年之後逐漸體現。

風險因素：

即便城中村改造和保障性住房積極推進，由於開發需要時間，2024年全年竣工麵積的明顯下行恐怕難以避免。城中村改造及保障房建設規模不及預期的風險。房地產市場複蘇不及預期，商品房開發和竣工規模進一步下行的風險。