“金九銀十”樓市走向

編者按

眼下，地产樓市迎來了鬆綁後的周刊“金九銀十”，同時也將迎來首個超級黃金周。丨密今年樓市“金九銀十”成色如何？集政未來走勢怎樣？隨著“認房不認貸”和限購政策調整優化等，樓市預期是策利城市否向好？本期地產周刊聚焦“金九銀十”樓市走向，關注房價變動等趨勢。好线

樓市熱點

圖片來源/新華社

■中國經濟時報記者李曉紅

作為本輪政策調整優化的“王炸”舉措，“認房不認貸”在一線城市全麵落實以來，信心在一定程度上增強了人們的明显購房信心，新房與二手房成交量均出現上升。提升9月份以來，地产又有多個重點城市的周刊限製性購房政策逐步解除，南京、丨密合肥、集政濟南、策利城市青島等全麵取消限購政策，廣州、長沙、天津、西安、蘇州、廈門優化限購政策，繼續為市場注入信心。隨著購房需求持續釋放，重點城市的“金九”有了好開端。

市場信心明顯提升

在北京一所大學工作的李焱，剛剛在北京市朝陽區購買了婚房。他告訴中國經濟時報記者，他之前一直在看房，對比了多個樓盤，考慮到通勤、周邊配套以及學區等因素，在利好政策落地後，就果斷下手了。“房價基本維持在政策出台前的水平，沒有漲價也沒有降價。短期內，感覺房價的波動性會比較小。”
自7月24日中央政治局會議作出“適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”重要部署之後，中央和地方針對需求端的優化政策密集出爐，“認房不認貸”、降低首套房首付比例、解除限製性購房政策等逐步落地，部分改善型、觀望型人群入市信心加強。
西南財經大學經濟學院教授劉璐對中國經濟時報記者表示，一二線城市的樓市政策調整之後，市場反應較好，一些城市樓市熱度出現一定程度的升溫，成交量放大。可見，市場預期有了較為明顯的改善，特別是對以置換為主的改善型置業需求的釋放較為顯著。
國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從1-8月份的數據來看，市場仍在磨底過程中，1-8月份的商品房銷售麵積同比下降7.1%，降幅較1-7月份擴大0.6個百分點；商品房銷售額同比下降3.2%，降幅較1-7月份擴大1.7個百分點，在市場亟須重磅利好提振信心的情況下，“認房不認貸”等政策及時出台。目前，從政策效果來看，信心有所提振，主要是先前受到抑製的改善性需求的集中釋放。比如，在北京，由於首套房和二套房的首付比例差別很大，“認房不認貸”後釋放的邊際購買力較為強勁，信心乘數效應的釋放還不太明顯。
北京住宅房地產業商會會長黎乃超告訴中國經濟時報記者：“認房不認貸”、限購限售限價政策的調整以及買房補貼等一係列政策措施的實施，有利於改善樓市環境，提振購房者的信心，特別是可以釋放出更多購買需求，促進樓市發展。
截至目前，樓市“認房不認貸”新政落地已有三周多，效果如何？
黎乃超告訴中國經濟時報記者，一二線城市的房價普遍呈現穩定或溫和上漲的態勢。比如，廣州、深圳放開個別區域限購的大環境下，目前房價穩中有升，成交量溫和放大，北京9月4日掛牌量創近年新高。一二線城市樓市成交量普遍增長，得益於政策環境的改善以及購房者信心的逐步恢複。成交量的增長意味著樓市逐步恢複。以北京為例，新政策落地後，市場反應積極。
不過，王瑞民表示，盡管房地產市場有所回暖，但城市之間存在分化。例如，“認房不認貸”後，京滬呈現價格反彈態勢，廣深仍略顯疲軟，但跌幅有所收窄。一二線城市“賣一買一”，特別是“賣舊買新”的改善性需求加速釋放，市場情緒短期內得到明顯改善，不過更多的是“挪杠杆”而不是“加杠杆”，即把杠杆從“老、破、小”換到區位較好的新房、次新房等優質資產上，二手房掛牌量出現脈衝式增長。此次政策利好帶來的市場行情修複，或在年底甚至11月份減弱。
劉璐表示，當前一二線城市內部的樓市分化依然很大，同一個城市內部也很可能出現有些區域樓市偏熱，而有些區域樓市偏冷的情況。因而，當前各地的樓市調控需要更為精細化的政策工具。
以成都為例，位於城南的高新南區和天府新區局部，產業發展基本麵好，就業人口多，因而樓市持續偏熱，不僅房價較高，土拍的溢價率也較高。而成都的遠郊區的樓市明顯偏冷，房價相對較低，並且土拍容易流拍。成都其他傳統市區和近郊區域的樓市情況大體上介於上述二者之間。

政策仍需持續發力

在多項利好政策的刺激下，樓市能否迎來“金九銀十”？
利好政策落地後，多地中介門庭若市，帶看量穩步上升。朱莉所在的中介公司，既有二手房業務，也有新房業務。她告訴中國經濟時報記者，在利好政策出台後，二手房和新房的成交量普遍增長，尤其是改善性住房需求比較大，次新房的成交量比較好。但新房的房價基本維持此前水平，二手房房價還有小幅下降。
北京的李海告訴中國經濟時報記者，他幾年前就想置換一套更大的房子，但由於二套房壓力大，就一直擱置。“認房不認貸”政策出台後，他就準備換房，谘詢了幾家中介，感覺房價基本沒漲。
黎乃超表示，在新房市場方麵，由於受土地供應和開發商資金壓力等因素的影響，部分樓盤存在一定的折扣促銷。在二手房市場方麵，受政策放開和供需關係的影響，總體來看，二手房市場的價格企穩，穩中有升，不同區域和房源的情況還要具體問題具體分析。
“總的來說，當前一二線城市樓市預期向好，但房價和市場成交情況存在區域差異。政策支持對於樓市發展起到了積極作用，但需繼續關注市場動態並根據需要進行調整。在未來的發展中，樓市仍需要政策的持續支持，以實現健康、穩定的發展。”黎乃超表示。
“房地產市場的供求關係發生重大變化後，市民的居住需求呈現升級態勢，從‘有房住’轉向‘住得好’，這意味著供給側的結構性政策的效果往往要好於需求側政策。”王瑞民表示。
王瑞民建議，後續可重點從供給側發力，著力降低土地、金融等要素成本，增加一二線城市好地段的住宅用地供應，通過高質量供給引領並創造新的需求，更好地滿足廣大市民特別是一線城市市民對於美好居住的期盼。

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