8月31日八點剛過，金融監管部門密集發布政策，首套市場最為關注的房贷存量房貸下調規則正式公布，文件明確隻有首套住房的下调商貸部分利率能夠下調，從9月25日開始實施。规则公布這份文件來得迅速，影响大超預期，存量那麽對於上海首套房住戶來說，首套優惠是房贷否大超預期呢？

兩部委的文件中明確，降低存量首套房貸利率，下调9月25日開始辦理，规则公布以新發放貸款置換存量貸款的影响方式進行。今天中午，存量透視記者再次走訪銀行網點，首套工作人員表示，房贷等通知。

實際上，在現階段，多數首套房貸款人已經可以大概估摸出自己的情況。回到兩部委的文件，許多貸款人其實都忽略了這份文件中最為關鍵的一句話，那就是“不得低於原貸款發放時個人住房貸款利率的政策下限”。

記者了解到，監管昨晚連夜整理出下限情況，隨後在今天上午，中國人民銀行上海總部對外發布了上海地區利率下限水平。這就是最關鍵的地方，因為從LPR製度實行開始，上海一直以來都是貼著下限進行貸款發放。記者致電部分國有大行業務員，對方普遍表示，雖不是降無可降，但空間也所剩無幾。

舉個例子，比如說首套購房者在今年年初取得貸款，合同利率為LPR加35個基點，這其實就已經是貸款發放時的利率下限，所以此次存量貸款調整中並不受影響。主要受到影響的集中在2019年以前，16年到19年，上海總部認定的利率下限是當時貸款基準利率的9折，但是在那4年中，有部分時間，銀行按照95折發放，這部分客戶就能享受到政策，但是降幅有限。東吳證券研究所房地產行業首席分析師房誠琦表示，大部分時間，首套房都是按照利率的下限去執行的，隻有部分時段、部分銀行會在利率下限的基礎上有一些上浮，所以可下調的貸款占比不大。

從上海總部給出的利率下限表中可以看到，2016年3月以前的利率下限並沒有給出，記者了解到，這是因為貸款利率因人而異，後續將會出台有針對性的細則。值得一提的是，對於2019年房貸換錨之後，沒有選擇掛鉤LPR，而是仍然以固定利率寫進合同的，此次也在政策範圍之內。

房貸問題牽一發而動全身，滬上銀行仍然在等更多政策明確。由於上海已經出台“認房不認貸”政策，東吳證券研究所房地產行業首席分析師房誠琦指出，如果在“認房又認貸”政策期間按照二套房利率辦理的貸款，在新政下是不是能夠享受首套房利率，就有待主管部門的實施細則。

在當前情況下，記者了解到，個別銀行因為擔心引發糾紛，已經暫停放款。有測算顯示，存量房貸下調後，全國來看平均降幅約為0.8個百分點，截止到今年上半年，存量房貸規模超過38萬億。

國金證券房地產行業分析師杜昊旻表示，存量首套房貸款新政策的出台，比普遍預期來得更快，反映出監管層麵對房地產市場信心修複對決心。目前，上海首套房的首付比例在35%，二套在70%，都高於昨晚公布的比例下限，在因城施策背景下，是否會變動，仍需觀察。