今天，刚需西安住建發布了“西安二環外解除限購”政策的扩容具體實施細則，至此，仍需醞釀多日的登记调整西安樓市限購新政，靴子終於落地！摇号

樓市做了簡單的整理歸納以及解讀，“9.19”新政大體上有5條：

1、出台二環內依舊限購、刚需二環外取消限購、扩容原不限購區域維持原狀。仍需

這裏需要注意：雖然取消了二環外的登记调整限購，但是摇号“限價”和“限售”區域依然保持原狀！

很簡單，西安限购细则目前的出台新政雖然將二環外區域解除限購，但是刚需也考慮到了勢必會有較多的投資需求轉向市場購房，所以你買可以，但不能賣，目的就是鎖死流動性，消滅快進快出的“短炒”行為。

這樣的調控是在放鬆還是在加強，相信朋友們自然會有合理的判斷。

“限售”包括：新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城（不含上林街道）。

限售時間方麵，新房“滿2滿3”，取得《不動產權證書》滿2年或者合同備案滿3年且取得不動產權證。

二手房，則是取得不動產權證書滿2年。但在正常交房周期以及西安試點“交房即交證”的大背景下，買房3年後可轉讓會應該是常態。

2、二環內限購政策微調。

限購在“不限購區域”的對衝下，肯定會造成一定的需求。所以，本次新政極其有針對性的對落戶時間以及社保或個人所得稅的繳存時間進行了“微調”。

首先不變的是：本市戶籍居民家庭在二環限購區域內限購住房（含新建商品住房和二手住房）總套數為2套；非本市戶籍居民家庭在住房限購區域內限購總套數為1套。

同時本市戶籍居民家庭和非本市戶籍居民家庭，二孩及以上家庭在住房限購區域內限購套數的基礎上都是可新購買1套住房。

其次，本市戶籍在限購區域購房不再受落戶時間限製，非本市戶籍居民家庭持有本市有效期內《居住證》，並且在購房之日前6個月在本市連續繳納社保或個人所得稅，可購買首套住房。

而落戶時間的問題，本身是城市之間搶人戰略的一環，這是為城市經濟轉型提供人力支持的必要環節。

所以此次新政，將非本市戶籍落戶不滿2年的購房者，不管買新房還是二手房，在限購區域購房隻需要《居住證》和連續繳納6個月社保或個人所得稅的要求，對真心落戶西安尋求發展的人不再苛刻！

3、新政執行時間節點：2023年9月19日。

9月19日之前，已在登記平台完成購房登記的搖號項目，核驗完畢後，遞補選房結束後的剩餘房源及2023年9月19日前已在登記平台完成購房登記的不搖號項目，適用新政策。

這意味著，即使放開二環外限購，但是還要遵循政策規定，讓購房者必須做到“有的放矢”。

4、“剛需家庭”重新認定：

這一條其實是對剛需資格放寬了條件，進行了重新認定：

以前剛需家庭成員必須符合西安住房限購政策才能變成剛需，現在不用了，隻需要家庭成員至少一方為本市戶籍就是剛需。

5、四類人群的“判定”寬鬆（各類人才、現役軍人、被征收人等特殊群體）：

|在陝院士、經市委人才辦認定的高層次人才可不經購房登記、搖號程序優先購買商品住房；

| 經西安市認定的各類人才、青年人才驛站入站人才及三秦優才卡持卡人可在限購區域購買首套和第2套住房，無須提供社會保險或個人所得稅相關證明材料；

|駐陝部隊及入伍前戶籍屬我省的現役軍人、本市消防救援隊伍人員、西鹹新區戶籍居民家庭在我市購房，視同本市戶籍居民家庭執行相關購房政策；

|選擇貨幣補償的房屋被征收人，可按照“補償1套購買1套”原則，持已網簽備案的《西安市國有土地上房屋征收與補償協議（貨幣補償）》購買住房，購買新建商品住房的可列為“剛需家庭”；

最後，做一點總結。

從9月19日政策預熱開始，我們後台其中95%以上的留言是谘詢政策相關疑難，或者表達支持態度的；隻有約5%的留言表達了不滿或不理解。

整體來看，大多數購房者對新政態度是偏積極的！

隻是大家疑惑為什麽西安偏偏要在這個時候“解除限購”？

這個其實很好理解，如果和西安同級別的其它新一線城市都在放開限購，而西安還堅持嚴格限購，那麽西安的資金、人才、房企、產業都有可能“離我們而去”，這樣的虧我們當然不能吃的。

所以，西安新政以寬鬆“限購”作為核心，一是有利於釋放需求，緩解經濟壓力；二是有利於恢複房企拿地信心，保障地方財政；三是有利於在城市競爭中處於相對有利的位置。

客觀來說，步子不大，是比較合適的。

那又要怎麽看待西安新政對市場的後續影響呢？

這個肯定還需要進一步觀察，但有幾個趨勢大概率會出現：

短期內成交量會增加，價格可能會穩中小漲，這是其一；其二是剛需資格增多，普通資格購買難度會加大，可能會轉向二手；

其三、銷售冷熱不均，購買力增多並不代表它是平均分配的，可能熱點樓盤搶的更凶，賣不動的樓盤可能依然賣不動，所以不必普遍樂觀，還是產品力和性價比決定一切。