前有，重磅注意4月30日政治局會議召開，城市關於房地產的土拍停表述濃縮至兩點，即“保交樓，被叫化庫存”。重磅注意

後有，城市自然資源部辦公廳發布《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的土拍停通知》，重申要合理控製新增商品住宅用地供應，被叫整體概括為2個要求：

一是重磅注意超過36個月以上庫存的城市就不要供地了；二是18個月至36個月庫存內的城市隻能“替補”不能新增。

結合來看有人說，這不就是土拍停新一輪的去庫存大戰麽？更有人疑問，那西安的被叫住宅去化周期是多久？在政策之內還是外？

說起來，其實早在2019年自然資源部就曾經發過類似文件，重磅注意當時的城市文件對城市庫存分檔更細，要求也更加嚴格！土拍停

“各地需根據商品住房庫存消化周期來優化供地。消化周期在36個月以上的城市，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地”。

但是！因為後來很多城市並沒有嚴格遵守，甚至還在持續“災難式”供地，導致這項政策一直沒有落實到位，而這次政策重申，主要也是基於目前地產庫存的新高！

目前地產庫存新高？什麽是新高？

根據公開數據顯示，截止2024年2月末全國商品房的庫存量高達75969萬㎡，同比增長15.9%，遠遠超出了2015年的71853萬㎡！

而且根據上海易居研究院數據統計，截至3月，在100個被納入統計的城市中，新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為25.3個月，其中有41個城市去化周期超過36個月。

具體如下：

這也同時意味著一線城市和大部分二線城市還是可以賣地的；但很多城市低於36個月，卻超過18個月的，也即需要先盤活存量用地，才能賣新地！

那麽，去化周期到底是什麽？又能代表什麽？

其實所謂的去化周期你可以理解成，就是待售的商品房數量。按照過去6個月的平均銷售套數計算，這些待售的商品房需要多少個月才能銷售完。

更直觀點來說，大家隻要記住：住宅去化周期超過18個月警戒線的城市，就屬於供大於求。換句話說，這城市的房子就不好銷售。

反之，如果低於18個月，維持在12個月內，這城市的新房銷售就屬於供需兩旺。但如果高於24個月低於36個月，這城市的房子就屬於“很難賣”的狀態了。

如果達到36個月呢？就意味著“跪式服務”，也很難銷售的狀態。

聚焦到此項通知，它的終極目的其實就是直接把土地庫存做到“板上按釘”！

因為庫存18個月以內，就已經處於良性的供求區間，12個月內是供小於求的局麵，而控製在12到18個月，則是樓市想要維持供地水平的均衡階段，這時候大概率也會出現“內熱外冷”的分化行情。

所以就是在今後的土拍中，一定會出現，核心地塊推高地價。而從長遠來看，土拍隻會越來越卷，好地也會越來越多。

回到西安來看，首先告訴大家不要緊張，西安新建商品住宅庫存目前還沒超過36個月！

因為截止3月底，西安商品住宅存量955萬㎡，去化周期約12個月，西安樓市依舊在一個“合理區間”。

當然，這次通知的方向吸引了大家的關注，但對於“顆粒度”有兩個疑惑值得重點思考：

其一、基於自然資源部的要求，庫存去化周期36個月以上的城市，需要停止供地，但自然資源部沒有明確庫存的標準和相關統計口徑。

新房消化周期（去化周期）的計算口徑，究竟是以哪把尺來計量？全部已出讓土地可建設的住宅麵積是不是可以算庫存？還是已經達到預售條件，但是還沒賣出的新房算庫存？

因為有些數據包含的是商品房和可售型的保障房，有些隻包含了商品房。不同機構、研究者所公布的去化周期是不一樣的，甚至城市差距非常大！

其二、消化周期超過36個月則暫停賣地，其適用範圍是什麽？

是按照一個鎮、一個街道來統計消化周期，還是以一個地級市為範圍統計，然後製定這個地級市的土地出讓計劃？

根據目前官方的通知來看，最終到底有多少個城市暫停出讓土地，確實並不明確。

不過，這次會議中，官方除了提出“去庫存”的大指標，還提出了要優化增量住宅，提高今後的商品房品質。

這對於大多數人來說，算是一個好消息。